民泊のホンネ⑤「運営代行に丸投げすれば安心？という誤解」

こんにちは。SAYAKAです😊
最近は民泊を始めたいというご相談をいただく中で、

「御社のような運営代行にお願いすれば、あとは何もしなくても大丈夫ですよね？」

というご質問をいただくことがあります。

確かに、運営代行会社へ依頼すると、予約管理やゲスト対応、清掃の手配など、多くの業務を任せることができます。
そのため、本業が忙しい方や遠方にお住まいの方にとって、とても心強いサービスです。

でも実は、「全部任せれば成功する」というわけではありません。
今日は、そんな少し誤解されやすい「運営代行」についてお話ししたいと思います。

運営を任せることと、宿づくりを任せることは違います

民泊の運営には、毎日の細かな業務がたくさんあります。

• ゲストからのお問い合わせへの返信。
• チェックインのご案内。
• 清掃やリネンの手配。
• 宿泊サイトの管理。

こうした業務は、一般的な運営代行会社が対応してくれます。

一方で、

• 「どんな宿にしたいのか」
• 「どんなお客様に泊まっていただきたいのか」
• 「もっと喜んでいただくために何ができるか」

に関しては、代行会社に任せるだけでは絶対にうまくいきません。

こうした宿づくりの部分は、オーナー様だからこそ考えられる大切な部分です。

人気の宿には、オーナー様の想いがあります

たくさんの宿を見ていると、レビュー評価が高い宿には共通点があります。
それは、おしゃれな家具でも、高価な設備でもありません。

「泊まってくれる方に喜んでもらいたい」

そんなオーナー様の気持ちが、宿のあちこちに感じられることです。

季節のお菓子を用意していたり、

おすすめのお店をまとめた手作りの案内があったり、

寝具や食器にもこだわっていたり。

ほんの少しの工夫でも、その想いはゲストに伝わります。

そして、その積み重ねが「また泊まりたい」というレビューにつながっていくのです。

運営代行会社も万能ではありません

もちろん、私たち「民泊.hub in 九州」では運営代行（運営支援パートナープラン）もやっています。
できる限りオーナー様をサポートしております。

ですが、家具を買い替えるかどうか。

設備を新しくするかどうか。

宿のコンセプトをどうしていくか。

こうした大切な判断は、やはりオーナー様と一緒に考えていく必要があります。

民泊は「宿泊業」であると同時に、「経営」でもあるからです。

この「経営」の部分を考えていないオーナー様は、必ずと言っていいほど「お金」のトラブルになっています。

一緒につくるから、良い宿になる

私たちは、「丸投げしてください」とはほぼ言いません。

それは、オーナー様も「民泊の経営」に参加してもらう必要があるからです。
なのでどのような費用が掛かるのか？、なぜ必要か？を逐一説明しています。

「一緒に良い宿をつくっていきましょう。」

そんな気持ちで、日々オーナー様と向き合っています。

もちろん、お忙しい方もたくさんいらっしゃいます。

だからこそ、日々の運営は私たちがしっかりサポートします。
そのうえで、ときどきレビューを一緒に見たり、新しいアイデアを考えたり。
そんな時間が、宿をもっと魅力的にしてくれると感じています。

まとめ「運営パートナー」という表現の意味

運営代行は、とても便利なサービスです。
でも、本当に素敵な宿を育てていくためには、「任せること」と「一緒に考えること」の両方が大切です。

なので私たちは「運営代行」という言葉を使わず「運営パートナー」という言葉を使っています。

宿は、一つひとつ個性があります。

だからこそ、オーナー様の想いを大切にしながら、私たちもパートナーとして寄り添っていきたいと思っています。
「丸投げ」ではなく、「一緒につくる」。

それが、長く愛される民泊への近道なのかもしれません😊

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予約が入れば良いわけじゃない？私が考える「良いゲスト」とは

こんにちは！民泊.hub in 九州のSAYAKAです。

これまで3回にわたり、

• 稼働率とは何か
• 稼働率より利益率が大切
• 適正稼働率は施設によって違う

というお話をしてきました。

そして、私自身が4年間民泊を運営してきて感じることがあります。

それは、「予約が入れば良いわけではない」ということです。

民泊を始めたばかりの頃は、とにかく予約が欲しくてたまりませんでした。
カレンダーが埋まると嬉しい。
予約通知が来ると安心する。
そんな毎日でした。

でも、運営を続けていく中で、実は予約数よりも大切なものがあることに気付きました。

それが、ゲストの質です。

私も最初は「誰でも歓迎」でした

民泊を始めた頃は、正直なところ、予約してくれるなら誰でも歓迎でした。

レビューが欲しい。
実績が欲しい。
稼働率も上げたい。

だから多少不安があっても受け入れていました。
しかし、それが必ずしも良い結果になるとは限りませんでした。

売上以上に大きな損失になることもある

例えば、

• 深夜の騒音
• ゴミの分別違反
• 備品の破損
• 無断宿泊
• チェックアウト時間超過

などはゲスト側に問題がある行動です。

ただ、もちろん大半のゲストは素晴らしい方々です。

ですが、一部のトラブルによって、清掃スタッフや近隣住民との関係に影響が出ることもあります。
場合によっては、その1件の予約で得た利益以上の負担が発生することもあります。

実際に私が驚いたのが「調理したままチェックアウトしたゲスト」です。

清掃に入ると、料理がテーブルの上やキッチンの上などいたるところに置いてある。
鍋の中には煮込んだエビや魚が入った異臭を放つ物体・・・

片付けに苦労しただけでなく、部屋の中の異臭がなかなか取れなかったので、その日の宿泊にはこの客室は使えませんでした。

私が本当に嬉しいゲスト

では、私にとって良いゲストとはどんな方でしょうか。
実は高額な予約をしてくれる方ではありません。

• メッセージが丁寧
• ハウスルールを守る
• お部屋を綺麗に使ってくれる
• チェックアウト後に感謝の言葉をくれる

そんなゲストです。

そして何より、「また泊まりたいです」
と言っていただけることが一番嬉しいです。

良いゲストは良いレビューを残してくれる

良いゲストには共通点があります。

それは、施設の価値を理解してくださることです。

その結果、

• 高評価レビュー
• 丁寧なコメント
• SNSでの紹介
• リピート利用

につながります。

つまり、良いゲストは次の良いゲストを呼んでくれるのです。

施設にも「相性」がある

私は最近、すべてのゲストに選ばれる必要はないと思っています。

ファミリー向けの施設もあれば、カップル向けの施設もあります。
ワーケーション向けもあります。

つまり、施設には施設の個性があります。
その個性に共感してくださるゲストに来ていただくことが、
結果的にお互い幸せなのだと思います。

民泊は不動産業ではなく接客業

民泊を始める前の私は、

民泊は不動産投資に近いものだと思っていました。

しかし実際にやってみると、
民泊は宿泊業であり、接客業でした。

画面の向こうには必ず人がいます。

だからこそ、予約数だけでなく、
どんなゲストに選ばれているのか。

そこを見ることも大切なのだと思います。

まとめ

民泊経営では、稼働率も大切です。

利益率も大切です。

しかし、それと同じくらい大切なのが、どんなゲストに泊まっていただくか。
ということです。

私自身、以前は「満室が正義」だと思っていました。

でも今は違います。

本当に大切なのは、「また来てほしい」と思えるゲストに選ばれる宿を作ること。

それが結果として、レビューにつながり、

利益につながり、長く続く民泊経営につながるのだと思います。

次回は、「良いゲストはどうやって集めるの？」
というテーマで、予約サイトの見せ方や施設づくりについてお話したいと思います。

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稼働率が高ければ儲かっているの？

こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。
前回は「稼働率とは何か？」についてお話しました。

民泊を始めようと考えている方や、すでに運営されている方の中には、
「稼働率は高ければ高いほど良い」
と思われている方も多いのではないでしょうか。

もちろん稼働率は重要な指標です。

しかし、4年間アパート民泊を運営してきた私自身の経験から言うと、

稼働率が高い＝儲かる

とは限りません。

今回は、私が実際に運営してきた中で感じた「稼働率と利益率の違い」についてお話したいと思います。

稼働率80％でも利益が残らないことがある

例えば、1泊8,000円のお部屋があったとします。
1か月30日のうち24日予約が入れば、稼働率は80％です。
数字だけを見ると、とても優秀な施設に見えます。

しかし、その24泊がすべて1泊利用だった場合はどうでしょうか。
ゲストが入れ替わるたびに、

• 清掃費
• リネン費
• アメニティ補充
• ゴミ回収
• メッセージ対応

などのコストや手間が発生します。

特に福岡市内は、

• 出張利用
• ライブ・イベント利用
• 韓国や台湾からの短期旅行

などが多く、1泊利用が中心になるエリアも少なくありません。

予約はたくさん入っているのに、思ったほど利益が残らない。
これは実際の民泊運営ではよくある話です。

売上よりも大切な「限界利益」という考え方

私自身、運営を始めたばかりの頃は稼働率ばかり気にしていました。
「今月は何泊売れたか」
「稼働率は何％か」
そんなことばかり考えていたように思います。

しかし、運営を続ける中で見る数字が変わってきました。

それは、

「1泊増えた時にいくら利益が残るのか」

という考え方です。

経営ではこれを「限界利益」と呼びます。

少し難しく聞こえるかもしれませんが、考え方はとてもシンプルです。

例えば、

この場合、売上は8,000円ですが、実際に残る利益は2,200円程度です。

つまり、
「1泊予約が増えた！」
と喜んでも、利益は意外と少ないことがあります。

だからこそ、単純に稼働率だけを追いかけるのではなく、

1泊あたりの利益がどれだけ残るのか

を考えることが大切だと感じています。

連泊需要を獲得した方が利益率は高くなる

ここで注目したいのが「連泊」です。

例えば、
1泊8,000円のお客様が3組宿泊した場合と、
3連泊24,000円のお客様が1組宿泊した場合。
売上は同じ24,000円です。

しかし実際には、

• 清掃回数
• リネン交換回数
• メッセージ対応回数
• チェックイン対応回数

が大きく変わります。

つまり、同じ売上でも利益率は連泊の方が高くなるのです。
私自身、最近は「どうすれば連泊してもらえるか」を考えるようになりました。

連泊需要を生み出すための工夫

連泊を増やすためには、短期旅行だけでなく「滞在」を意識した施設づくりが必要です。

例えば、

• キッチンを充実させる
• 洗濯機や乾燥機を設置する
• 長期滞在向けの案内を作る
• ワーケーション利用を意識する
• ファミリーやグループ向けにする

こうした工夫によって、「1泊だけの宿」ではなく、「数日間滞在したくなる宿」へ変わっていきます。

戸建民泊に注目している理由も、実はここにあります。

ファミリー旅行やグループ旅行は連泊との相性が良く、結果として利益率の改善につながりやすいからです。

稼働率だけを追いかけない民泊経営を

民泊を始めると、どうしても稼働率が気になります。
しかし、運営を続けて感じるのは、

大切なのは「何％埋まったか」ではなく、「いくら利益が残ったか」だということです。

そのため私は現在、

• 稼働率
• 客単価
• 平均宿泊日数
• 利益率
• 清掃回数

をセットで確認するようにしています。

民泊は宿泊業であると同時に経営でもあります。

数字の見方を少し変えるだけで、施設運営の方向性も大きく変わるかもしれません。

次回予告

ここまで読むと、

「じゃあ稼働率は何％あれば良いの？」

という疑問が出てくると思います。

次回は、

『民泊の適正稼働率とは？』

をテーマに、

• 住宅宿泊事業
• 簡易宿所
• アパート民泊
• 戸建民泊

それぞれの違いも交えながら解説していきたいと思います。

それではまた次回お会いしましょう！

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こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。

皆さんこんにちは！
初めまして、民泊.hub in 九州に4月より参加しましたSAYAKAと申します。

私は現在、福岡でアパート民泊を１棟行っています。
もう4年ほど行ってきましたが、今回、戸建民泊にチャレンジしようと思い、この民泊.hubで勉強をしています。
今回、当会の主宰：市山さんよりお誘いいただきました。

今回から民泊に関する情報発信を担当します。
ホストの皆様のお役に立てる情報を発信していきたいと思いますので、今後ともよろしくお願いします！

民泊語るなら稼働率から？

さて、今回主宰から稼働率に関する記事を書いてほしいとリクエストがありました。
なので、今回から３回に分けて「稼働率」の記事を書いていこうと思います。

そもそも稼働率って何ですか？ってところから今回は述べていきたいと思います。
ざっくりいうとこういう事です。

稼働率（％）＝宿泊された日数／販売可能日数×１００

実際に宿泊された日数を、販売可能日数で割る。
販売可能日数というのは、月単位でいうと28～31日と変動します。つまり月の日数の事です。

宿泊された日数は、年間になると、民泊（住宅宿泊事業）と旅館（簡易宿所や旅館業許可の物件）になると大きく変わります。

なぜかというと、民泊（住宅宿泊事業）だと、稼働日数は180日/年という縛りがあるからです。
その為、民泊の場合は年間でも49％ほどの稼働しか見込めない（180/365だとそれぐらい）のです。

ちなみに私の物件では一室当たりの稼働が45～58％程度でした。ちょっと私の物件を紹介しますね。

具体例：SAYAKAの物件（一棟アパート）

私の物件は福岡市中央区の外れ、南区との境目にある一棟アパートを民泊にしています。
これは、相続でもらったものです。
２階の4室あるアパートを1室ずつ宿泊施設に変えていきました。
入居者の入れ替えが激しいエリアでしたので、順次民泊仕様に変えていきました。

ちなみに、スタートするときに行政書士さんからのオススメもあり、旅館業で申請しました。
物件自体は、福岡天神大牟田線「高宮」駅に近いと思います。

2023年、コロナ禍の影響も抜けきれない中、オープンしたのを覚えています。

最初は、運営代行の方に依頼しようと思いましたが、思った以上に経費が掛かるのと、私自身の家も近かったので、
近所のワーカーさんと一緒にセットアップを行っていきました。

初年度の稼働率は、部屋で均すと、52％ほどでした。
私自身、他のアルバイトと主婦を兼ねていたので、それぐらいの稼働率でも忙しかったのを覚えています。

しかし、2023年に52％でしたが、2024年には47％、2025年は38％まで落ちました。
通常のアパートを民泊仕様に変えただけだと、立地が良くてもなかなか宿泊してもらえません。

近くには競合も増えているので、いくら借り入れがないからと言っても、このままではダメだと思い、
今回新しく、戸建民泊をやろうと思った次第です。

実際の稼働率を調べましょう。

私は、始めるまでそのエリアの「稼働率」がどれぐらいかなんていう事は知りませんでした。
ただ、「民泊は儲かるみたいよ」という、知り合いの言葉で始めたのがきっかけでした。

たまたま、相続したアパートがあって空室があった。

安易な気持ちで始めましたが、先に「稼働率」を始めとした数字を分析したり、もっと勉強して始めればよかったと若干、後悔した時期もありました。

でも、ホストになってよかったのは、色々なゲストの方にあって自分の知見を広げられたことだと思います。
もちろん、自分で経営したので、通常の家賃相場の3倍程度の利益を確保することもできました。

ただし、知っていて得をするのであれば、それに越したことはありません。

これからこのブログで多くの情報を皆さんと共有していきたいと思いますので、これからもよろしくお願いします。

では次回、もう少し稼働率を掘り下げていきたいと思います。

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九州民泊ホストフェスに参加しました

みなさんこんにちは！民泊.hub in 九州の市山です。

今回、5月9日に九州民泊サロンさん主催の「九州民泊ホストフェス」に参加しました。

会場が福岡国際会議場でしたので、周辺は他のコンサートの影響もあり、当日は大渋滞を起こしていました。

若干遅刻してしまいましたが、この貴重な経験を少しでも皆さんと共有したいと思い、今回特別記事として記事にしたいと思います。

私たち民泊.hub in 九州の仲間たちも当フェスに参加させていただきました。

■ 九州民泊ホストフェスに参加しました‼

民泊ホストの方々や、民泊に参入しようとしている方々、「民泊」に興味がある方が福岡市にある福岡国際会議場に集まっていました。

私の目算では、大体500～600人ぐらいはいたのではないでしょうか？

20代ぐらいの方々から60代、70代の方々まで、男女比もあまり変わらない印象でした。

民泊に情熱をもって運営されている方々、民泊を事業として成功されている方などが登壇し、自身の経験について語る姿を見ていると、私もまだまだ努力が足りないなと感じました。

民泊フェスの内容に関することは他の方々も発信されていると思いましたので、今回は「私が感じたこと」を中心に発信したいと思います。

間違っていなかった「成功する秘訣

今回、私と数名でサロンに参加しました。

まず、登壇者の方々の物件を見ていて、共通していることがありました。

それは、

「開業資金にしっかりお金をかけている」

ということです。

実は、私が開業希望の方々との面談で、必ずお伝えしている言葉があります。

「開業資金をケチると、民泊はほぼ成功しませんよ」

という言葉です。

今回の登壇者の方々の宿泊施設を見てみると、やはり共通点がありました。

・物件改修費にしっかり費用をかけている
・サウナや薪ストーブ、水風呂など、今流行している設備を導入している
・家具やインテリアも新しく、“安さ”を感じさせない空間づくりをしている

そう、結局は「資金力」だけではなく、「どこに投資するか」が重要なのだと思います。

自分が泊まることを考えてほしい

私が民泊コンサルティングを進める中で、必ずホストの方に問いかける言葉があります。

「自分はここに泊まりたいですか？」

この一言です。

この言葉でわかるのは、ホスト自身の“本気度”です。

ほとんどのオーナー様は、

「泊まりたい！」

と答えます。

そう答えたホストの多くは、大変なことがありながらも、民泊を自分自身、もしくは私たちと一緒にうまく運営されています。

しかし、ごくまれに、

「自分は泊まらないですね」

という方もいらっしゃいます。

私たちからすると少し不思議なのですが、そのようなホストの方は、残念ながらほとんどうまくいっていません。

最終的には他責思考になり、

「立地が悪い」
「民泊市場が悪い」
「運営会社が悪い」

という話になり、いつの間にか民泊事業から撤退されてしまいます。

民泊は「お金がかかる事業」という認識を

今回の民泊フェスで私が感じたのは、私がこれまでコンサルティングを通じてお伝えしてきたことは、決して間違っていなかったということです。

民泊は、ただ部屋を貸せば利益が出る時代ではありません。

「どんな体験を提供するのか」
「なぜその宿に泊まりたいと思うのか」
「その宿だからこそ味わえる価値は何なのか」

そこまで考え抜かれた宿が、今の時代に選ばれているのだと改めて実感しました。

特に成功されているホストの方々は、単純に部屋を作っているのではなく、“世界観”を作っていました。

設備や家具、導線、写真、接客、地域とのつながり。

その一つひとつに「想い」と「投資」が入っている。

だからこそ、ゲストに伝わるのだと思います。

もちろん、最初から大きな資金を投じることは簡単ではありません。

しかし、「なるべく安く済ませたい」「最低限で始めたい」と考えすぎると、結果的に価格競争に巻き込まれ、運営自体が苦しくなってしまいます。

民泊は不動産業でありながら、同時に“サービス業”でもあります。

つまり、「安く泊まれる場所」を作るのではなく、

「また泊まりたい」

と思っていただける空間を作ることが重要なのです。

今回の九州民泊ホストフェスでは、多くの刺激と学びをいただきました。

そして何より、

「九州の民泊は、まだまだ面白くなる」

と強く感じました。

私たち民泊.hub in 九州も、これからさらに現場で経験を積みながら、オーナー様と一緒に“選ばれる民泊”を作っていきたいと思います。

今回お会いした皆様、運営関係者の皆様、本当にありがとうございました。

そして、これから民泊を始めたい方、すでに運営されている方々にとって、少しでも参考になれば幸いです。

今後とも、民泊.hub in 九州をよろしくお願いいたします。

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OTA（宿泊予約）サイトの利用法　【民泊のススメ】

みなさんこんにちは！
「民泊.hub in 九州」運営のKEEN（ケーン）です。
ブログ「民泊のススメ」第4回は、宿泊予約サイトの上手な使い方について書きたいと思います。

「民泊」を運営するうえで、「Airbnb」や「Booking.com」、「Rakuten Oyado」等の宿泊予約（OTA）サイトを利用されるオーナー様がほとんどだと思います。しかし、手数料が意外とかかってしまい、時には利益を圧迫することもありますよね？

なので今回は、「住宅宿泊事業」もしくは「簡易宿所」で民泊運営を行われるオーナー様に立ちはだかる壁「宿泊予約サイト」の上手な運用の仕方をわかりやすくご紹介します。

OTA（宿泊予約サイト）とは？

OTA（Online Travel Agency）とは、インターネット上で宿泊予約を受け付けるプラットフォームのことです

以前は旅行代理店や旅行雑誌からの電話予約等が主な予約手段でした。
しかし、インターネットが発達し、ネット上で24時間の予約が可能となってからは宿泊予約（OTA）サイトを通しての予約がメインとなり、今や予約手段の40％以上がオンラインからの予約となっています。

宿泊予約サイトの代表的なものには以下のようなサイトがあります。

• Airbnb（エアビーアンドビー）
• Booking.com（ブッキングドットコム）
• RakutenOyado（旧楽天バケーションステイ）
• じゃらんnet
• Agoda（アゴダ）
• Expedia（エクスペディア）

ただし、宿泊予約サイトを利用するとしても「住宅宿泊事業」（民泊新法）で運用されている民泊は掲載できないサイトもあります。そこで今回は「住宅宿泊事業」での利用できる宿泊予約サイトを３つご紹介します。

おすすめ宿泊予約サイトの特徴と使い方

■ Airbnb（エアビーアンドビー）

世界中の旅行者とつながる民泊プラットフォームといえば、Airbnb。
「口コミとSNS」の力で急成長。世界190カ国以上、数百万件の宿泊先を掲載するまでに拡大。
一般的なホテルとは違い、地域に根ざしたユニークな宿や体験を求める旅行者に人気です。
初めての民泊運営でも始めやすく、個性や物語を大切にしたいオーナーには特におすすめです。

• 対象：個人旅行者、長期滞在者向け
• 特徴：体験重視、ホストとゲストの交流重視
• 手数料：ホスト側3～15%（プランによる）
• 向いている宿：一軒家、長期滞在型、ユニークな内装の宿

ポイント：民泊初心者にもやさしく、地域体験やストーリー性のある宿に強いです。日本では

■ Booking.com（ブッキングドットコム）

オランダ発の世界最大級の宿泊予約サイト。
即時予約が主流で、価格重視のユーザーが多く、国内外問わず安定した集客力を誇ります。
とにかく予約を増やしたい、稼働率を上げたいというオーナーにとって強力なパートナーになります。

• 対象：海外からの旅行者も多数
• 特徴：即時予約が基本、価格重視のユーザーが多い
• 手数料：約12%（プランによる）
• 向いている宿：ホテルライクな対応ができる宿、価格競争力のある物件

ポイント：価格設定が命。レビューが良いほど検索上位に来やすい傾向があります。
また、多くのキャンペーンでの販促を行うことができるので、稼働率を上げたい方にオススメです。

■ Rakuten Oyado（旧：楽天バケーションステイ）

楽天グループが提供する日本国内向け民泊・簡易宿所の専門予約サイトです。
楽天IDとの連携やポイント付与があるため、楽天ユーザーを中心に安定した集客が期待できます。
特に日本人ゲストをターゲットにしたいオーナーに相性抜群のサービスです。

• 対象：日本人の国内旅行者
• 特徴：他の宿泊予約サイトへの店内が可能（楽天トラベルにも掲載可能）
• 手数料：３％
• 向いている宿：ビジネス客・観光客向けの立地、安心感のある宿

ポイント：手数料が楽天バケーションステイ経由なら３％と、他社の手数料率に比べると安いです。また、楽天市場との連携や、他のOTAサイトへの転載もできるので流入数も多いのが特徴です。しかし、サイト単体での流入数は少ないのが欠点かも。

宿泊予約サイトだけに頼るのはもう古い？自分だけの予約サイトを持とう！

宿泊予約サイトは便利ですが、最大のネックが予約が入るたびに手数料が発生することです。
さらに、ユーザーの情報は宿泊予約サイト側に管理されているため、自分の顧客リストが蓄積されません。
「リピーターの囲い込み」や「自由な価格設定」「宿のブランド構築」には向いていないのが現実です。

そのため私たちは「自社サイト」からの予約獲得ができる仕組みづくりを提案しています。
これは、民泊経営で成功しているホストの多くは、自社予約サイト（公式ページ）での顧客の囲い込みを行っているからです。
つまり、一回目の予約は「宿泊予約サイト経由」で顧客を獲得し、それ以降は自社のサイトからのリピート予約に誘導する。
この仕組みを作ることで、より「上質な顧客」をリピーターとして獲得でき、さらに宿泊予約サイトへ払っていた手数料も削減できます。

実は、「民泊.hub in 九州」を運営している私達はもともと「WEB集客・制作業務」を行っていました。そのため、ホームページの作成や運用、さらにSNSを利用した複合的なWEBサイトのシステム構築には自信があります。以下にメリットを記載します。

【自社サイトのメリット】

• 宿泊予約サイトに支払っていた手数料がかからない
• より上質なゲストとの関係性を築ける
• リピーターが付きやすい
• ブランドイメージを伝えやすい
• LINE公式やメルマガとの連携でリピート促進が可能
• キャンペーンやクーポンも自由に発行できる

どんな予約サイトを作ればいい？

「民泊.hub in 九州」では、民泊オーナー専用の予約サイト作成をサポートしています。
例えばこんなページが作れます：

• 宿のコンセプト紹介
• 予約フォーム（カレンダー連動）
• よくある質問
• 周辺観光案内
• お客様の声（レビュー）
• InstagramやLINEへのリンク

つまり、宿泊予約サイトと並行運用することで「検索からの流入→公式サイトで予約」という流れを作ることが最も利益をつくりやすいのです。

まとめ｜宿泊予約サイトの強み＋自社サイトの自由度で最強に

OTAは集客力があります。ですが、最終的な利益を上げるには、自社サイトとの併用がカギです。

宿の「ファン」を増やすには、あなた自身の宿の魅力を100%伝えられる場所が必要です。
それが 自社サイト＝あなたの宿のホームグラウンドなのです。

自身の民泊運営を成功させるため、この運用方法を活かしてはいかがでしょうか？
「民泊.hub in 九州」では、自社サイト作成のご相談も受けています。ぜひお問いあわせください。

投稿 上手な宿泊予約サイトの使い方　 は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

-民泊運営はプロに任せる時代へ-

民泊運営に興味はあるけれど、「日常業務が忙しくて手が回らない」「本業の合間でできるか不安」「運営の手間やトラブル対応が心配…」
そんなお悩みを抱えている方に、ぜひ知っていただきたいのが 「民泊運営代行会社」 の存在です。

副業で民泊を始めたい方、空室活用に悩んでいる不動産オーナーの方にとって、民泊運営代行は頼れる選択肢となり得ます。今回は、その仕組みやメリット、選ぶ際のポイントについて解説します。

民泊運営代行会社とは？

民泊運営代行会社は、民泊施設のオーナーに代わって、運営に関する様々な業務を代行してくれるサービス提供者です。具体的には以下のような業務を一手に引き受けてくれます。

• 宿泊予約の管理（AirbnbやBooking.com、楽天バケーションステイなど）
• ゲスト対応（メッセージのやり取り、チェックイン案内）
• 清掃手配・現場管理
• 価格調整や稼働率アップのためのマーケティング
• トラブル時の対応（鍵の紛失や近隣住民とのトラブルなど）

これらは民泊運営における“肝”とも言える重要な業務ばかり。経験豊富な代行会社に任せることで、運営のストレスを大幅に減らすことが可能です。

なぜ民泊代行会社を使うべき？

民泊は一見すると「空き家を貸すだけ」と思われがちですが、実際には多岐にわたる業務と迅速な対応が求められます。たとえば、夜中にチェックイン予定のゲストから問い合わせがあったり、掃除が遅れてしまって悪い口コミが付いてしまったり…こういったトラブルが収益を大きく左右することも少なくありません。

民泊代行会社は、予約管理の自動化ツールや実績に基づいた価格調整ノウハウを駆使し、オーナーが自力では実現しにくい高稼働・高評価運営を実現してくれます。

また、最近では多言語対応のカスタマーサービスを提供している代行会社も増えており、インバウンド需要にも柔軟に対応できます。

民泊代行会社を選ぶポイント

代行会社を選ぶ際は、下記の点を事前に確認しておくことをおすすめします。

1. 提供サービスの範囲
   　予約管理・ゲスト対応・清掃・リネン交換・内装アドバイスなど、会社によって対応範囲は異なります。自分が任せたい業務が含まれているか要確認です。
2. 料金体系
   　代行費用は、売上の10〜30％を手数料として支払う成果報酬型が主流ですが、固定費用型やオプション料金が発生する会社もあります。
3. 実績・口コミ
   　過去の運営実績や他オーナーからの評価を見ることで、安心して任せられるかの判断材料になります。
4. サポート体制
   　トラブル対応の速さや、LINEやチャットでの連絡が可能かなど、レスポンスの良さは運営の満足度に直結します。

特に重要なのが、コミュニケーションに関する部分です。
定期報告はどのぐらいの頻度であるのか？こちらの要望する広告媒体を使用しているか？
ゲストの属性はオーナーの意図する属性が多いか？など、オーナー様の不安やニーズに対応してくれるかが信頼関係構築の重要な部分です。

オーナー側に立って対応してくれる民泊運営代行サービスを利用しましょう。

まとめ｜空室を眠らせないためにできること

副業で民泊を始めたいけど、自分ですべて対応するのはハードルが高い…
そんなときに「民泊運営代行会社」は非常に有効な選択肢です。

不動産を持て余している方にとっても、空室が「収益を生み出す資産」に変わります。
しかも、労力や時間の負担を最小限にしながら運営できるというのは、忙しい現代人にとって大きなメリットです。

民泊.hub in 九州では、九州エリアに特化した民泊運営代行サービスを行っています。また、既存の民泊オーナー様への無料相談や民泊運営のセカンドオピニオンサービスも承っています。
民泊運営に一歩踏み出したい方は、ぜひお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください！

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空き家で「民泊」を行う場合の注意点

皆さんこんにちは。「民泊.hub in 九州」のKEENです。
前回に引き続き「民泊のススメ」第二回の投稿となります。今回は、「空き家」を利用した民泊経営の注意点をテーマとしたブログを書きます。

最近、空き家問題が全国的な社会課題となっています。その数は年々増加し、地域の防犯面や景観への影響が深刻化しています。
もちろん、「九州エリア」でもその傾向は顕著です。実際は福岡県以外の件は軒並み人口減少での空き家増加がみられています。

その一方で、こうした空き家を上手に活用することで地域活性化や収益化につながる「民泊運営」が注目を集めています。今回は空き家を活用した民泊運営を始めるために知っておくべきポイントと注意点を解説します。

ちなみに、実はもともとこのホームぺージは空き家問題を民泊で解決できないか？というコンセプトで立ち上げられたものです。

まず一つ目のメリットは「収益化」です。空き家は放置すると固定資産税や維持管理費がかかる一方です。しかし民泊として運営すれば収益源になります。特に観光地や交通アクセスが良好な地域にある空き家は、高収益を期待できる可能性があります。

また、民泊運営を通じて「地域活性化」や「社会貢献」につながることもあります。訪れる観光客が地元の飲食店や商店を利用することで、地域経済に貢献します。

実際に当ホームページで民泊運営を依頼されたお客様の中には、料亭を営んでいる方や、カフェを情営んでいる方等がいます。
集客や観光案内など、「地域コミュニティ」に関わるオーナー様も多いのが実情です。

空き家民泊運営の始め方

まず、空き家の状況をしっかり確認しましょう。特に築年数の古い建物は老朽化や耐震性に問題がある場合があります。必要な場合はリフォームや改修工事を行いましょう。安全に宿泊者が過ごせる環境を整えることが大切です。

次に、法的手続きを進める必要があります。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき届出が必要です。もしくは「簡易宿所」の許可を取得する必要があります。
また、自治体ごとに異なる規制があるため、事前に自治体の条例を確認し、合法的に運営するための準備を整えましょう。

そして、ゲストが快適に過ごせるよう設備やサービスの充実も大切です。
Wi-Fi環境や清潔な寝具、水回りの整備など基本的な設備の準備が必要です。他にも地域情報の提供や、地元食材を使った朝食の提供など独自の営業戦略が必要です。
それがうまくいけば、リピーターの獲得や口コミでの集客が増え、売上が上がります。

運営する際の注意点

民泊運営はメリットも多いですが、いくつか注意すべきポイントもあります。

最も重要なのが「近隣住民との関係性」です。宿泊客の騒音やゴミ出しマナーなどでトラブルになるケースがあります。
運営を開始する前に、周辺住民に挨拶し、丁寧に説明することで理解を得ましょう。

次に「運営の手間」です。民泊は宿泊客の対応以外に、清掃や消耗品の補充、予約管理など細かな作業が多く発生します。
自分で対応するのが難しい場合は、清掃代行業者や運営代行サービスの利用も検討するとよいでしょう。

さらに「集客戦略」も重要です。民泊サイトへの掲載はもちろんですが、SNSを活用した情報発信や地域の魅力を伝えるコンテンツを作成し、空き家ならではの個性をアピールしましょう。

空き家を民泊で活用する？

ここまでは、空き家を民泊で運用する方法を中心に解説してきました。今一度確認するためです。

しかし、そもそも「空き家」を取得する場合は収益化以外にも多くの理由があります。
例えば「相続した」「贈与された」や「両親が施設に入って空き家になった」等です。

ここで、以前私が経験した「民泊トラブル」の例を一つ紹介します。

事例：相続した空き家を活用した際のトラブル

約3年前、相続問題でご相談されたお客様がいらっしゃいました。親の実家を相続したが、ご兄弟で意見が合わずに物件を現金化できなくなっていました。
意見が合わない理由は「実家を壊すのが名残惜しい」というものでした。

ご実家を相続された方（長男）は別に自身の家を建ていたため実家に戻って住む選択肢はありませんでした。長男は売却した後、現金を兄弟に財産を分けるという予定で動いていました。しかし、他の兄弟たちから３回忌までは実家を残してほしいと言われたようでした。相続人は長女、長男、次女です。

その為、一度物件を何かで活用しようと考えた挙句、私たちに相談し、民泊での活用を選ばれました。固定資産税や維持費程度の収益が上がればいいとの判断でした。
しかし実際に経営してみると、そもそも比較的近くの観光地（太宰府）までの距離が近く、駅までの利便性も良いので、そこそこ収益も上がっていました。

２年後、他の兄弟から「現金はまだか？」という督促を言われるようになりました。実は他の兄弟には実家の空き家を民泊で運用していることを伝えていなかったのです。
その旨を伝えたところ、「民泊での運用益も渡せ！」とトラブルになり、結局長男はその民泊（実家）は売らずに自身の現金でお金を支払ったとのことでした。

この場合、目的は「物件を現金化し、相続分する」ということです。しかし、空き家の民泊による収益化が思ったようにうまくいった結果、兄弟間トラブルになりました。

民泊は「不動産活用」です

私個人としては「空き家」という不動産を売却である以上、その不動産を将来的にどうするか？という出口戦略を考えるのは義務だと思っています。
例えば、子どもに残したい、や、最終的に売却したいなど、色々な点を考える必要がある「不動産活用」です。

なので民泊（特に住宅宿泊事業）は比較的安易にやれますが、最終的にどうするか？というところまで考えないといけません。
今回のトラブルはかなり稀なトラブルですが、不動産を利用する以上、どうしてもお金のトラブルが発生するのは仕方がないことかもしれません。

今回はここまでですが、固定ページでない分、結構リアルな事例を開設できるなと思いました。
次回はもう少し実務的な面の解説をしていきたいと思います。

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「民泊」は、「売買」「賃貸」に続く新たな不動産活用となるか？

皆さんこんにちは。「民泊.hub in 九州」のディレクターのKEEN（ケーン）です。
私は「民泊.hub in 九州」の中では中堅ポジションですが、私の担当は物件の調査・マーケット分析などの実務の部分です。

当サイトからお問い合わせいただいたお客様に、実際に会って経営や市場調査のコンサルティングを行っています。
おそらく実際に会うことは他のスタッフの方々より多いかもしれません。
また、別に不動産業界に10年以上身を置いています。不動産は売買・賃貸ともに行っています。以後お見知りおきください。

今回は「民泊のススメ」第一回目の投稿となります。
Instagramでは民泊開業検討者・初心者向けのコンテンツとして「民泊のススメ」をしてシリーズ化して発信していました。
今回は、その投稿を参考にリライトしたブログを書こうと思います。

今回のテーマは「民泊」は「売買」、「賃貸」に続く不動産活用の手段となりえるか？を記載します。

空き家の有効活用としてなら「民泊」をオススメ‼

民泊についての説明は、このサイトの固定ページにも記載されていますので詳しくは割愛します。

私は10年以上不動産業界にいますが、「空き家」の活用として「民泊」を活用することは最善であると考えます。
その理由は簡単で「民泊で活用すれば、あとで売買も賃貸もできるから」です。
ではなぜ「簡易宿所」での民泊運営ではなく「住宅宿泊事業」での民泊運営を進めているのか？
少し難しいのでこれから詳しく説明します。

空き家になる理由は？

空き家になるということは、その住宅に「住む」人がいなくなるということです。
当然の事です。特に人口減少が進む過疎地では、「住宅の空き家化」は深刻な問題になっています。

一般的に空き家になれば、その住宅はどんどん傷んでいきます。
風通しが悪く、湿気や温度管理されていない住宅は見えないところから劣化が進み、最終的には倒壊の恐れがある「特定空き家」等の地域の厄介者となってしまいます。

空き家になったら「売る」、もしくは「自分（例えば相続人等）が住む」しかなくなります。
また、「活用」という面では「貸す」や「自分で事業をする」等もあります。

ただし、最近の空き家の増加には「相続問題」が見え隠れします。
通常、相続が発生した場合、不動産の名義変更や資産の確定などを行い、10カ月以内に相続の申告等は完了しなくてはいきませんが、そもそも相続税の申告・納付まで必要な場合が少なく、以下のような理由で放置されること多いです。

• 相続の手続きが煩わい。
• 相続の取り分で兄弟間が揉めている。
• 相続人と連絡が取れず、相続手続きが進まない。

また他にも、相続した物件に愛着があり他人に売れない。もしくはゆくゆく自分が住むためにとりあえず処分せずそのままにしておく。売却活動が進まず放置されている。
ということも多くあります。

このような理由で、空き家は増え続けています。
では、どうすればいいのでしょうか？

空き家をどうするか

私は不動産を扱う人間として、たとえ「空き家」でも、不動産を所有していて一番考えなければいけないことは「出口処理」だと思っています

自身が所有している不動産を「売却」してしまえばそこで終わり。ですが、そもそも「売却」かt道は時間がかかり、スムーズに進むことはあまりありません。。都市部なら比較的容易ですが人口減少が進んでいる昨今、特に地方部は売却自体が進まないこともしばしばあります。

では、活用方法として「賃貸」という手段があります。しかし、賃貸を選んでしまうと「賃借人」が出ていくまで売却ができない。ということになります。
詳細に説明するのであれば、賃借人がいたままでも売却は可能ですが、売却価格が大きく減額されることが多いです。
さらに、「普通借家」だと、基本的に賃貸人からは追い出すことが難しく、「定期借家」だと時期が到来すれば空きますが、そもそも好んで入居する方が少ないです。

空き家の活用は民泊で！

民泊で運用すれば「空き家」が「お金」を生んでくれます。
「空き家」を民泊で活用すれば以下のようなメリットができます。

• 「空き家」が収益を生むようになる。立地や建物にもよるが「賃貸」での運用の1.5～2倍近くの収益を生む。
• 「賃貸」だと契約終了するまで何もできないが、「民泊」なら容易にやめられる。
• 常に人が出入りするため、住宅の劣化をある程度防ぐ事ができる。など

以上が主な空き家の活用を民泊で行うことの利点です。
では、実際に民泊で運営する場合はどのような運用が良いのか？「住宅宿泊事業」なのか「簡易宿所」なのか？

このような具体的な運用方法は次回「民泊のススメ」第２回目につづく。

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運営代行のエリアを拡充しました。

皆さんこんにちは。
いつも「民泊.hub in 九州」のホームページを見てくださり誠にありがとうございます。
チーフコーディネイターの安部でございます。

2025年３がつより私たちのサービス「民泊施設の運営代行サービス」のエリアを追加いたしました。
詳しくは下の提供エリア一覧をご確認いただきます様よろしくお願いします。

福岡エリアの民泊運営代行可能エリアを追加いたしました。

追加エリア：福岡県古賀市、福岡県小郡市

「民泊.hub in 九州」の運営代行サービスの対応エリア

私達が提供する「運営代行サービス」はおかげさまで大好評いただいています。
今後も提携していただける清掃会社様や、住宅宿泊管理業者様との提携が完了次第、対応エリアを順次拡大していきます。

「開業支援サービス」に関しては九州全域でご対応可能です。しかし、運営代行に関してはもしもの時の各県の行政機関への対応が発生しまうため、提携していただける業者様が足りない状況となっており、対応エリアの拡大が遅れておりますことをお詫び申し上げます。

このブログ等をご覧いただき、もし対応できる業者様等いらっしゃいましたら、ぜひ下記問い合わせフォームよりご連絡いただきます様よろしくお願いします。

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