予約が入れば良いわけじゃない？私が考える「良いゲスト」とは

こんにちは！民泊.hub in 九州のSAYAKAです。

これまで3回にわたり、

• 稼働率とは何か
• 稼働率より利益率が大切
• 適正稼働率は施設によって違う

というお話をしてきました。

そして、私自身が4年間民泊を運営してきて感じることがあります。

それは、「予約が入れば良いわけではない」ということです。

民泊を始めたばかりの頃は、とにかく予約が欲しくてたまりませんでした。
カレンダーが埋まると嬉しい。
予約通知が来ると安心する。
そんな毎日でした。

でも、運営を続けていく中で、実は予約数よりも大切なものがあることに気付きました。

それが、ゲストの質です。

私も最初は「誰でも歓迎」でした

民泊を始めた頃は、正直なところ、予約してくれるなら誰でも歓迎でした。

レビューが欲しい。
実績が欲しい。
稼働率も上げたい。

だから多少不安があっても受け入れていました。
しかし、それが必ずしも良い結果になるとは限りませんでした。

売上以上に大きな損失になることもある

例えば、

• 深夜の騒音
• ゴミの分別違反
• 備品の破損
• 無断宿泊
• チェックアウト時間超過

などはゲスト側に問題がある行動です。

ただ、もちろん大半のゲストは素晴らしい方々です。

ですが、一部のトラブルによって、清掃スタッフや近隣住民との関係に影響が出ることもあります。
場合によっては、その1件の予約で得た利益以上の負担が発生することもあります。

実際に私が驚いたのが「調理したままチェックアウトしたゲスト」です。

清掃に入ると、料理がテーブルの上やキッチンの上などいたるところに置いてある。
鍋の中には煮込んだエビや魚が入った異臭を放つ物体・・・

片付けに苦労しただけでなく、部屋の中の異臭がなかなか取れなかったので、その日の宿泊にはこの客室は使えませんでした。

私が本当に嬉しいゲスト

では、私にとって良いゲストとはどんな方でしょうか。
実は高額な予約をしてくれる方ではありません。

• メッセージが丁寧
• ハウスルールを守る
• お部屋を綺麗に使ってくれる
• チェックアウト後に感謝の言葉をくれる

そんなゲストです。

そして何より、「また泊まりたいです」
と言っていただけることが一番嬉しいです。

良いゲストは良いレビューを残してくれる

良いゲストには共通点があります。

それは、施設の価値を理解してくださることです。

その結果、

• 高評価レビュー
• 丁寧なコメント
• SNSでの紹介
• リピート利用

につながります。

つまり、良いゲストは次の良いゲストを呼んでくれるのです。

施設にも「相性」がある

私は最近、すべてのゲストに選ばれる必要はないと思っています。

ファミリー向けの施設もあれば、カップル向けの施設もあります。
ワーケーション向けもあります。

つまり、施設には施設の個性があります。
その個性に共感してくださるゲストに来ていただくことが、
結果的にお互い幸せなのだと思います。

民泊は不動産業ではなく接客業

民泊を始める前の私は、

民泊は不動産投資に近いものだと思っていました。

しかし実際にやってみると、
民泊は宿泊業であり、接客業でした。

画面の向こうには必ず人がいます。

だからこそ、予約数だけでなく、
どんなゲストに選ばれているのか。

そこを見ることも大切なのだと思います。

まとめ

民泊経営では、稼働率も大切です。

利益率も大切です。

しかし、それと同じくらい大切なのが、どんなゲストに泊まっていただくか。
ということです。

私自身、以前は「満室が正義」だと思っていました。

でも今は違います。

本当に大切なのは、「また来てほしい」と思えるゲストに選ばれる宿を作ること。

それが結果として、レビューにつながり、

利益につながり、長く続く民泊経営につながるのだと思います。

次回は、「良いゲストはどうやって集めるの？」
というテーマで、予約サイトの見せ方や施設づくりについてお話したいと思います。

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民泊の適正稼働率とは？20％台でも成功と言える理由

こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。
前回は、民泊経営では「稼働率が高ければ儲かるわけではない」というお話をしました。

では今回は、「結局、民泊の適正稼働率は何％なの？」
というテーマについて考えてみたいと思います。

民泊を始めると、どうしても稼働率が気になります。

「稼働率70％を目指したい」
「80％いけば成功ですよね？」

そんな話を聞くこともあります。もちろん、稼働率は大切な指標です。

しかし、私自身は最近こう思うようになりました。
適正稼働率は、施設によって違う。

もっと言えば、稼働率だけで成功かどうかは判断できない。
ということです。

稼働率20％台でも成功している施設があった…

実は私が参加する前、当会主宰の市山さんから、佐賀県で運営している戸建民泊の話を聞きました。
その施設の稼働率は、月によっておおよそ20〜25％程度とのことでした。
最初に聞いた時、私は正直、「それって少し低くないですか？」と思いました。

しかし、詳しく聞いてみると印象が変わりました。

月商は約35万円。

そこから経費を差し引いても、手取りは20万円前後。

しかも、オーナー様は現地対応をほとんど行わず、運営はお任せに近い形です。
この話を聞いて、私は思いました。

稼働率20％台でも、毎月20万円前後が残るなら十分成功なのでは？

稼働率だけを見ると低く見えるかもしれません。
でも、利益率で見れば約50％前後。

オーナー様の手間も少なく、安定して利益が残っているのであれば、これは十分に良い運営だと思います。
この話を聞いた時、私の運営しているアパート民泊が利益率で下回っていたことに気づいたのです。

大切なのは「何％埋まったか」ではなく「いくら残ったか」

民泊経営では、稼働率が高いほど安心する気持ちはよく分かります。
私も最初はそうでした。
カレンダーが埋まっていると嬉しいですし、予約が入るたびに安心します。

でも、本当に大切なのは、

何泊売れたかではなく、いくら利益が残ったかです。

例えば、稼働率70％でも、単価が低く、1泊利用ばかりで清掃費やリネン費が多くかかっていれば、利益はあまり残らないかもしれません。
一方で、稼働率が25％でも、客単価が高く、連泊やグループ利用があり、経費を抑えられていれば、十分な利益が残ることもあります。

つまり、見るべきなのは稼働率だけではありません。

• 売上
• 利益
• 利益率
• 客単価
• 平均宿泊日数
• 清掃回数
• オーナー様の手間

これらをセットで考える必要があります。

住宅宿泊事業はそもそも上限がある

ここで忘れてはいけないのが、制度の違いです。
住宅宿泊事業、いわゆる民泊新法の場合、年間の営業日数は180日までと決まっています。

365日中180日なので、年間稼働率の上限は約49％です。

つまり、住宅宿泊事業では、そもそも年間70％や80％の稼働率を目指すことはできません。

そのため、住宅宿泊事業の場合は、「年間で何％稼働したか」だけではなく、
営業できる180日の中で、どれだけ単価と利益を確保できたか
を考える必要があります。

簡易宿所なら目標は変わる

一方で、簡易宿所や旅館業許可の施設は、営業日数の上限がありません。
そのため、住宅宿泊事業よりも高い稼働率を目指すことは可能です。

ただし、ここでも注意が必要です。
稼働率を上げるために宿泊単価を下げすぎると、売上は増えても利益が残りにくくなります。

特に福岡市内のように1泊利用が多いエリアでは、清掃回数やリネン費が増えやすいため、単純に稼働率だけを追いかけるのは危険です。
稼働率を上げることよりも、

利益が残る価格設定になっているかを確認することが大切です。

私なら「目標稼働率」より「目標利益」を決めます

もし今から民泊を始めるのであれば、私は最初に稼働率の目標を決めるよりも、

毎月いくら残したいか

を先に考えます。

例えば、

月10万円残したいのか。

月20万円残したいのか。

月30万円以上を目指すのか。

この目標によって、必要な売上も、宿泊単価も、必要な稼働率も変わってきます。

つまり、適正稼働率は最初から決まっているものではなく、
目標利益から逆算して決まるもの
だと思います。

稼働率は目的ではなく結果

今回で稼働率についてのシリーズは3回目になります。

私自身、民泊を始めた頃は稼働率ばかり気にしていました。

しかし今は、稼働率は目的ではなく結果だと考えています。

ゲストに選ばれる施設を作る。適正な価格設定をする。

清掃やリネン費などの経費を把握する。

連泊需要を意識する。

オーナー様の手間も含めて、無理のない運営体制を作る。

その結果として、稼働率や利益がついてくるのだと思います。

まとめ

民泊の適正稼働率に、絶対的な正解はありません。

稼働率20％台でも、利益がしっかり残っていれば成功と言える施設もあります。

反対に、稼働率70％でも、経費がかかりすぎて利益が残らなければ、見直しが必要です。

大切なのは、

稼働率を見ることではなく、稼働率の中身を見ること。

そして、

いくら売れたかではなく、いくら残ったかを見ること。

民泊経営では、数字に振り回されるのではなく、数字を味方につけることが大切だと感じています。

これから民泊を始める方も、すでに運営されている方も、ぜひ一度、

「自分の施設にとっての適正稼働率とは何か」

を考えてみてください。

民泊.hubでは、今後も現場で学んだリアルな数字や考え方を、ホスト目線でお届けしていきたいと思います。

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稼働率が高ければ儲かっているの？

こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。
前回は「稼働率とは何か？」についてお話しました。

民泊を始めようと考えている方や、すでに運営されている方の中には、
「稼働率は高ければ高いほど良い」
と思われている方も多いのではないでしょうか。

もちろん稼働率は重要な指標です。

しかし、4年間アパート民泊を運営してきた私自身の経験から言うと、

稼働率が高い＝儲かる

とは限りません。

今回は、私が実際に運営してきた中で感じた「稼働率と利益率の違い」についてお話したいと思います。

稼働率80％でも利益が残らないことがある

例えば、1泊8,000円のお部屋があったとします。
1か月30日のうち24日予約が入れば、稼働率は80％です。
数字だけを見ると、とても優秀な施設に見えます。

しかし、その24泊がすべて1泊利用だった場合はどうでしょうか。
ゲストが入れ替わるたびに、

• 清掃費
• リネン費
• アメニティ補充
• ゴミ回収
• メッセージ対応

などのコストや手間が発生します。

特に福岡市内は、

• 出張利用
• ライブ・イベント利用
• 韓国や台湾からの短期旅行

などが多く、1泊利用が中心になるエリアも少なくありません。

予約はたくさん入っているのに、思ったほど利益が残らない。
これは実際の民泊運営ではよくある話です。

売上よりも大切な「限界利益」という考え方

私自身、運営を始めたばかりの頃は稼働率ばかり気にしていました。
「今月は何泊売れたか」
「稼働率は何％か」
そんなことばかり考えていたように思います。

しかし、運営を続ける中で見る数字が変わってきました。

それは、

「1泊増えた時にいくら利益が残るのか」

という考え方です。

経営ではこれを「限界利益」と呼びます。

少し難しく聞こえるかもしれませんが、考え方はとてもシンプルです。

例えば、

この場合、売上は8,000円ですが、実際に残る利益は2,200円程度です。

つまり、
「1泊予約が増えた！」
と喜んでも、利益は意外と少ないことがあります。

だからこそ、単純に稼働率だけを追いかけるのではなく、

1泊あたりの利益がどれだけ残るのか

を考えることが大切だと感じています。

連泊需要を獲得した方が利益率は高くなる

ここで注目したいのが「連泊」です。

例えば、
1泊8,000円のお客様が3組宿泊した場合と、
3連泊24,000円のお客様が1組宿泊した場合。
売上は同じ24,000円です。

しかし実際には、

• 清掃回数
• リネン交換回数
• メッセージ対応回数
• チェックイン対応回数

が大きく変わります。

つまり、同じ売上でも利益率は連泊の方が高くなるのです。
私自身、最近は「どうすれば連泊してもらえるか」を考えるようになりました。

連泊需要を生み出すための工夫

連泊を増やすためには、短期旅行だけでなく「滞在」を意識した施設づくりが必要です。

例えば、

• キッチンを充実させる
• 洗濯機や乾燥機を設置する
• 長期滞在向けの案内を作る
• ワーケーション利用を意識する
• ファミリーやグループ向けにする

こうした工夫によって、「1泊だけの宿」ではなく、「数日間滞在したくなる宿」へ変わっていきます。

戸建民泊に注目している理由も、実はここにあります。

ファミリー旅行やグループ旅行は連泊との相性が良く、結果として利益率の改善につながりやすいからです。

稼働率だけを追いかけない民泊経営を

民泊を始めると、どうしても稼働率が気になります。
しかし、運営を続けて感じるのは、

大切なのは「何％埋まったか」ではなく、「いくら利益が残ったか」だということです。

そのため私は現在、

• 稼働率
• 客単価
• 平均宿泊日数
• 利益率
• 清掃回数

をセットで確認するようにしています。

民泊は宿泊業であると同時に経営でもあります。

数字の見方を少し変えるだけで、施設運営の方向性も大きく変わるかもしれません。

次回予告

ここまで読むと、

「じゃあ稼働率は何％あれば良いの？」

という疑問が出てくると思います。

次回は、

『民泊の適正稼働率とは？』

をテーマに、

• 住宅宿泊事業
• 簡易宿所
• アパート民泊
• 戸建民泊

それぞれの違いも交えながら解説していきたいと思います。

それではまた次回お会いしましょう！

投稿 民泊のホンネ②　稼働率とは② は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。

皆さんこんにちは！
初めまして、民泊.hub in 九州に4月より参加しましたSAYAKAと申します。

私は現在、福岡でアパート民泊を１棟行っています。
もう4年ほど行ってきましたが、今回、戸建民泊にチャレンジしようと思い、この民泊.hubで勉強をしています。
今回、当会の主宰：市山さんよりお誘いいただきました。

今回から民泊に関する情報発信を担当します。
ホストの皆様のお役に立てる情報を発信していきたいと思いますので、今後ともよろしくお願いします！

民泊語るなら稼働率から？

さて、今回主宰から稼働率に関する記事を書いてほしいとリクエストがありました。
なので、今回から３回に分けて「稼働率」の記事を書いていこうと思います。

そもそも稼働率って何ですか？ってところから今回は述べていきたいと思います。
ざっくりいうとこういう事です。

稼働率（％）＝宿泊された日数／販売可能日数×１００

実際に宿泊された日数を、販売可能日数で割る。
販売可能日数というのは、月単位でいうと28～31日と変動します。つまり月の日数の事です。

宿泊された日数は、年間になると、民泊（住宅宿泊事業）と旅館（簡易宿所や旅館業許可の物件）になると大きく変わります。

なぜかというと、民泊（住宅宿泊事業）だと、稼働日数は180日/年という縛りがあるからです。
その為、民泊の場合は年間でも49％ほどの稼働しか見込めない（180/365だとそれぐらい）のです。

ちなみに私の物件では一室当たりの稼働が45～58％程度でした。ちょっと私の物件を紹介しますね。

具体例：SAYAKAの物件（一棟アパート）

私の物件は福岡市中央区の外れ、南区との境目にある一棟アパートを民泊にしています。
これは、相続でもらったものです。
２階の4室あるアパートを1室ずつ宿泊施設に変えていきました。
入居者の入れ替えが激しいエリアでしたので、順次民泊仕様に変えていきました。

ちなみに、スタートするときに行政書士さんからのオススメもあり、旅館業で申請しました。
物件自体は、福岡天神大牟田線「高宮」駅に近いと思います。

2023年、コロナ禍の影響も抜けきれない中、オープンしたのを覚えています。

最初は、運営代行の方に依頼しようと思いましたが、思った以上に経費が掛かるのと、私自身の家も近かったので、
近所のワーカーさんと一緒にセットアップを行っていきました。

初年度の稼働率は、部屋で均すと、52％ほどでした。
私自身、他のアルバイトと主婦を兼ねていたので、それぐらいの稼働率でも忙しかったのを覚えています。

しかし、2023年に52％でしたが、2024年には47％、2025年は38％まで落ちました。
通常のアパートを民泊仕様に変えただけだと、立地が良くてもなかなか宿泊してもらえません。

近くには競合も増えているので、いくら借り入れがないからと言っても、このままではダメだと思い、
今回新しく、戸建民泊をやろうと思った次第です。

実際の稼働率を調べましょう。

私は、始めるまでそのエリアの「稼働率」がどれぐらいかなんていう事は知りませんでした。
ただ、「民泊は儲かるみたいよ」という、知り合いの言葉で始めたのがきっかけでした。

たまたま、相続したアパートがあって空室があった。

安易な気持ちで始めましたが、先に「稼働率」を始めとした数字を分析したり、もっと勉強して始めればよかったと若干、後悔した時期もありました。

でも、ホストになってよかったのは、色々なゲストの方にあって自分の知見を広げられたことだと思います。
もちろん、自分で経営したので、通常の家賃相場の3倍程度の利益を確保することもできました。

ただし、知っていて得をするのであれば、それに越したことはありません。

これからこのブログで多くの情報を皆さんと共有していきたいと思いますので、これからもよろしくお願いします。

では次回、もう少し稼働率を掘り下げていきたいと思います。

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