OTA（宿泊予約）サイトの利用法　【民泊のススメ】

みなさんこんにちは！
「民泊.hub in 九州」運営のKEEN（ケーン）です。
ブログ「民泊のススメ」第4回は、宿泊予約サイトの上手な使い方について書きたいと思います。

「民泊」を運営するうえで、「Airbnb」や「Booking.com」、「Rakuten Oyado」等の宿泊予約（OTA）サイトを利用されるオーナー様がほとんどだと思います。しかし、手数料が意外とかかってしまい、時には利益を圧迫することもありますよね？

なので今回は、「住宅宿泊事業」もしくは「簡易宿所」で民泊運営を行われるオーナー様に立ちはだかる壁「宿泊予約サイト」の上手な運用の仕方をわかりやすくご紹介します。

OTA（宿泊予約サイト）とは？

OTA（Online Travel Agency）とは、インターネット上で宿泊予約を受け付けるプラットフォームのことです

以前は旅行代理店や旅行雑誌からの電話予約等が主な予約手段でした。
しかし、インターネットが発達し、ネット上で24時間の予約が可能となってからは宿泊予約（OTA）サイトを通しての予約がメインとなり、今や予約手段の40％以上がオンラインからの予約となっています。

宿泊予約サイトの代表的なものには以下のようなサイトがあります。

• Airbnb（エアビーアンドビー）
• Booking.com（ブッキングドットコム）
• RakutenOyado（旧楽天バケーションステイ）
• じゃらんnet
• Agoda（アゴダ）
• Expedia（エクスペディア）

ただし、宿泊予約サイトを利用するとしても「住宅宿泊事業」（民泊新法）で運用されている民泊は掲載できないサイトもあります。そこで今回は「住宅宿泊事業」での利用できる宿泊予約サイトを３つご紹介します。

おすすめ宿泊予約サイトの特徴と使い方

■ Airbnb（エアビーアンドビー）

世界中の旅行者とつながる民泊プラットフォームといえば、Airbnb。
「口コミとSNS」の力で急成長。世界190カ国以上、数百万件の宿泊先を掲載するまでに拡大。
一般的なホテルとは違い、地域に根ざしたユニークな宿や体験を求める旅行者に人気です。
初めての民泊運営でも始めやすく、個性や物語を大切にしたいオーナーには特におすすめです。

• 対象：個人旅行者、長期滞在者向け
• 特徴：体験重視、ホストとゲストの交流重視
• 手数料：ホスト側3～15%（プランによる）
• 向いている宿：一軒家、長期滞在型、ユニークな内装の宿

ポイント：民泊初心者にもやさしく、地域体験やストーリー性のある宿に強いです。日本では

■ Booking.com（ブッキングドットコム）

オランダ発の世界最大級の宿泊予約サイト。
即時予約が主流で、価格重視のユーザーが多く、国内外問わず安定した集客力を誇ります。
とにかく予約を増やしたい、稼働率を上げたいというオーナーにとって強力なパートナーになります。

• 対象：海外からの旅行者も多数
• 特徴：即時予約が基本、価格重視のユーザーが多い
• 手数料：約12%（プランによる）
• 向いている宿：ホテルライクな対応ができる宿、価格競争力のある物件

ポイント：価格設定が命。レビューが良いほど検索上位に来やすい傾向があります。
また、多くのキャンペーンでの販促を行うことができるので、稼働率を上げたい方にオススメです。

■ Rakuten Oyado（旧：楽天バケーションステイ）

楽天グループが提供する日本国内向け民泊・簡易宿所の専門予約サイトです。
楽天IDとの連携やポイント付与があるため、楽天ユーザーを中心に安定した集客が期待できます。
特に日本人ゲストをターゲットにしたいオーナーに相性抜群のサービスです。

• 対象：日本人の国内旅行者
• 特徴：他の宿泊予約サイトへの店内が可能（楽天トラベルにも掲載可能）
• 手数料：３％
• 向いている宿：ビジネス客・観光客向けの立地、安心感のある宿

ポイント：手数料が楽天バケーションステイ経由なら３％と、他社の手数料率に比べると安いです。また、楽天市場との連携や、他のOTAサイトへの転載もできるので流入数も多いのが特徴です。しかし、サイト単体での流入数は少ないのが欠点かも。

宿泊予約サイトだけに頼るのはもう古い？自分だけの予約サイトを持とう！

宿泊予約サイトは便利ですが、最大のネックが予約が入るたびに手数料が発生することです。
さらに、ユーザーの情報は宿泊予約サイト側に管理されているため、自分の顧客リストが蓄積されません。
「リピーターの囲い込み」や「自由な価格設定」「宿のブランド構築」には向いていないのが現実です。

そのため私たちは「自社サイト」からの予約獲得ができる仕組みづくりを提案しています。
これは、民泊経営で成功しているホストの多くは、自社予約サイト（公式ページ）での顧客の囲い込みを行っているからです。
つまり、一回目の予約は「宿泊予約サイト経由」で顧客を獲得し、それ以降は自社のサイトからのリピート予約に誘導する。
この仕組みを作ることで、より「上質な顧客」をリピーターとして獲得でき、さらに宿泊予約サイトへ払っていた手数料も削減できます。

実は、「民泊.hub in 九州」を運営している私達はもともと「WEB集客・制作業務」を行っていました。そのため、ホームページの作成や運用、さらにSNSを利用した複合的なWEBサイトのシステム構築には自信があります。以下にメリットを記載します。

【自社サイトのメリット】

• 宿泊予約サイトに支払っていた手数料がかからない
• より上質なゲストとの関係性を築ける
• リピーターが付きやすい
• ブランドイメージを伝えやすい
• LINE公式やメルマガとの連携でリピート促進が可能
• キャンペーンやクーポンも自由に発行できる

どんな予約サイトを作ればいい？

「民泊.hub in 九州」では、民泊オーナー専用の予約サイト作成をサポートしています。
例えばこんなページが作れます：

• 宿のコンセプト紹介
• 予約フォーム（カレンダー連動）
• よくある質問
• 周辺観光案内
• お客様の声（レビュー）
• InstagramやLINEへのリンク

つまり、宿泊予約サイトと並行運用することで「検索からの流入→公式サイトで予約」という流れを作ることが最も利益をつくりやすいのです。

まとめ｜宿泊予約サイトの強み＋自社サイトの自由度で最強に

OTAは集客力があります。ですが、最終的な利益を上げるには、自社サイトとの併用がカギです。

宿の「ファン」を増やすには、あなた自身の宿の魅力を100%伝えられる場所が必要です。
それが 自社サイト＝あなたの宿のホームグラウンドなのです。

自身の民泊運営を成功させるため、この運用方法を活かしてはいかがでしょうか？
「民泊.hub in 九州」では、自社サイト作成のご相談も受けています。ぜひお問いあわせください。

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-民泊運営はプロに任せる時代へ-

民泊運営に興味はあるけれど、「日常業務が忙しくて手が回らない」「本業の合間でできるか不安」「運営の手間やトラブル対応が心配…」
そんなお悩みを抱えている方に、ぜひ知っていただきたいのが 「民泊運営代行会社」 の存在です。

副業で民泊を始めたい方、空室活用に悩んでいる不動産オーナーの方にとって、民泊運営代行は頼れる選択肢となり得ます。今回は、その仕組みやメリット、選ぶ際のポイントについて解説します。

民泊運営代行会社とは？

民泊運営代行会社は、民泊施設のオーナーに代わって、運営に関する様々な業務を代行してくれるサービス提供者です。具体的には以下のような業務を一手に引き受けてくれます。

• 宿泊予約の管理（AirbnbやBooking.com、楽天バケーションステイなど）
• ゲスト対応（メッセージのやり取り、チェックイン案内）
• 清掃手配・現場管理
• 価格調整や稼働率アップのためのマーケティング
• トラブル時の対応（鍵の紛失や近隣住民とのトラブルなど）

これらは民泊運営における“肝”とも言える重要な業務ばかり。経験豊富な代行会社に任せることで、運営のストレスを大幅に減らすことが可能です。

なぜ民泊代行会社を使うべき？

民泊は一見すると「空き家を貸すだけ」と思われがちですが、実際には多岐にわたる業務と迅速な対応が求められます。たとえば、夜中にチェックイン予定のゲストから問い合わせがあったり、掃除が遅れてしまって悪い口コミが付いてしまったり…こういったトラブルが収益を大きく左右することも少なくありません。

民泊代行会社は、予約管理の自動化ツールや実績に基づいた価格調整ノウハウを駆使し、オーナーが自力では実現しにくい高稼働・高評価運営を実現してくれます。

また、最近では多言語対応のカスタマーサービスを提供している代行会社も増えており、インバウンド需要にも柔軟に対応できます。

民泊代行会社を選ぶポイント

代行会社を選ぶ際は、下記の点を事前に確認しておくことをおすすめします。

1. 提供サービスの範囲
   　予約管理・ゲスト対応・清掃・リネン交換・内装アドバイスなど、会社によって対応範囲は異なります。自分が任せたい業務が含まれているか要確認です。
2. 料金体系
   　代行費用は、売上の10〜30％を手数料として支払う成果報酬型が主流ですが、固定費用型やオプション料金が発生する会社もあります。
3. 実績・口コミ
   　過去の運営実績や他オーナーからの評価を見ることで、安心して任せられるかの判断材料になります。
4. サポート体制
   　トラブル対応の速さや、LINEやチャットでの連絡が可能かなど、レスポンスの良さは運営の満足度に直結します。

特に重要なのが、コミュニケーションに関する部分です。
定期報告はどのぐらいの頻度であるのか？こちらの要望する広告媒体を使用しているか？
ゲストの属性はオーナーの意図する属性が多いか？など、オーナー様の不安やニーズに対応してくれるかが信頼関係構築の重要な部分です。

オーナー側に立って対応してくれる民泊運営代行サービスを利用しましょう。

まとめ｜空室を眠らせないためにできること

副業で民泊を始めたいけど、自分ですべて対応するのはハードルが高い…
そんなときに「民泊運営代行会社」は非常に有効な選択肢です。

不動産を持て余している方にとっても、空室が「収益を生み出す資産」に変わります。
しかも、労力や時間の負担を最小限にしながら運営できるというのは、忙しい現代人にとって大きなメリットです。

民泊.hub in 九州では、九州エリアに特化した民泊運営代行サービスを行っています。また、既存の民泊オーナー様への無料相談や民泊運営のセカンドオピニオンサービスも承っています。
民泊運営に一歩踏み出したい方は、ぜひお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください！

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空き家で「民泊」を行う場合の注意点

皆さんこんにちは。「民泊.hub in 九州」のKEENです。
前回に引き続き「民泊のススメ」第二回の投稿となります。今回は、「空き家」を利用した民泊経営の注意点をテーマとしたブログを書きます。

最近、空き家問題が全国的な社会課題となっています。その数は年々増加し、地域の防犯面や景観への影響が深刻化しています。
もちろん、「九州エリア」でもその傾向は顕著です。実際は福岡県以外の件は軒並み人口減少での空き家増加がみられています。

その一方で、こうした空き家を上手に活用することで地域活性化や収益化につながる「民泊運営」が注目を集めています。今回は空き家を活用した民泊運営を始めるために知っておくべきポイントと注意点を解説します。

ちなみに、実はもともとこのホームぺージは空き家問題を民泊で解決できないか？というコンセプトで立ち上げられたものです。

まず一つ目のメリットは「収益化」です。空き家は放置すると固定資産税や維持管理費がかかる一方です。しかし民泊として運営すれば収益源になります。特に観光地や交通アクセスが良好な地域にある空き家は、高収益を期待できる可能性があります。

また、民泊運営を通じて「地域活性化」や「社会貢献」につながることもあります。訪れる観光客が地元の飲食店や商店を利用することで、地域経済に貢献します。

実際に当ホームページで民泊運営を依頼されたお客様の中には、料亭を営んでいる方や、カフェを情営んでいる方等がいます。
集客や観光案内など、「地域コミュニティ」に関わるオーナー様も多いのが実情です。

空き家民泊運営の始め方

まず、空き家の状況をしっかり確認しましょう。特に築年数の古い建物は老朽化や耐震性に問題がある場合があります。必要な場合はリフォームや改修工事を行いましょう。安全に宿泊者が過ごせる環境を整えることが大切です。

次に、法的手続きを進める必要があります。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき届出が必要です。もしくは「簡易宿所」の許可を取得する必要があります。
また、自治体ごとに異なる規制があるため、事前に自治体の条例を確認し、合法的に運営するための準備を整えましょう。

そして、ゲストが快適に過ごせるよう設備やサービスの充実も大切です。
Wi-Fi環境や清潔な寝具、水回りの整備など基本的な設備の準備が必要です。他にも地域情報の提供や、地元食材を使った朝食の提供など独自の営業戦略が必要です。
それがうまくいけば、リピーターの獲得や口コミでの集客が増え、売上が上がります。

運営する際の注意点

民泊運営はメリットも多いですが、いくつか注意すべきポイントもあります。

最も重要なのが「近隣住民との関係性」です。宿泊客の騒音やゴミ出しマナーなどでトラブルになるケースがあります。
運営を開始する前に、周辺住民に挨拶し、丁寧に説明することで理解を得ましょう。

次に「運営の手間」です。民泊は宿泊客の対応以外に、清掃や消耗品の補充、予約管理など細かな作業が多く発生します。
自分で対応するのが難しい場合は、清掃代行業者や運営代行サービスの利用も検討するとよいでしょう。

さらに「集客戦略」も重要です。民泊サイトへの掲載はもちろんですが、SNSを活用した情報発信や地域の魅力を伝えるコンテンツを作成し、空き家ならではの個性をアピールしましょう。

空き家を民泊で活用する？

ここまでは、空き家を民泊で運用する方法を中心に解説してきました。今一度確認するためです。

しかし、そもそも「空き家」を取得する場合は収益化以外にも多くの理由があります。
例えば「相続した」「贈与された」や「両親が施設に入って空き家になった」等です。

ここで、以前私が経験した「民泊トラブル」の例を一つ紹介します。

事例：相続した空き家を活用した際のトラブル

約3年前、相続問題でご相談されたお客様がいらっしゃいました。親の実家を相続したが、ご兄弟で意見が合わずに物件を現金化できなくなっていました。
意見が合わない理由は「実家を壊すのが名残惜しい」というものでした。

ご実家を相続された方（長男）は別に自身の家を建ていたため実家に戻って住む選択肢はありませんでした。長男は売却した後、現金を兄弟に財産を分けるという予定で動いていました。しかし、他の兄弟たちから３回忌までは実家を残してほしいと言われたようでした。相続人は長女、長男、次女です。

その為、一度物件を何かで活用しようと考えた挙句、私たちに相談し、民泊での活用を選ばれました。固定資産税や維持費程度の収益が上がればいいとの判断でした。
しかし実際に経営してみると、そもそも比較的近くの観光地（太宰府）までの距離が近く、駅までの利便性も良いので、そこそこ収益も上がっていました。

２年後、他の兄弟から「現金はまだか？」という督促を言われるようになりました。実は他の兄弟には実家の空き家を民泊で運用していることを伝えていなかったのです。
その旨を伝えたところ、「民泊での運用益も渡せ！」とトラブルになり、結局長男はその民泊（実家）は売らずに自身の現金でお金を支払ったとのことでした。

この場合、目的は「物件を現金化し、相続分する」ということです。しかし、空き家の民泊による収益化が思ったようにうまくいった結果、兄弟間トラブルになりました。

民泊は「不動産活用」です

私個人としては「空き家」という不動産を売却である以上、その不動産を将来的にどうするか？という出口戦略を考えるのは義務だと思っています。
例えば、子どもに残したい、や、最終的に売却したいなど、色々な点を考える必要がある「不動産活用」です。

なので民泊（特に住宅宿泊事業）は比較的安易にやれますが、最終的にどうするか？というところまで考えないといけません。
今回のトラブルはかなり稀なトラブルですが、不動産を利用する以上、どうしてもお金のトラブルが発生するのは仕方がないことかもしれません。

今回はここまでですが、固定ページでない分、結構リアルな事例を開設できるなと思いました。
次回はもう少し実務的な面の解説をしていきたいと思います。

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「民泊」は、「売買」「賃貸」に続く新たな不動産活用となるか？

皆さんこんにちは。「民泊.hub in 九州」のディレクターのKEEN（ケーン）です。
私は「民泊.hub in 九州」の中では中堅ポジションですが、私の担当は物件の調査・マーケット分析などの実務の部分です。

当サイトからお問い合わせいただいたお客様に、実際に会って経営や市場調査のコンサルティングを行っています。
おそらく実際に会うことは他のスタッフの方々より多いかもしれません。
また、別に不動産業界に10年以上身を置いています。不動産は売買・賃貸ともに行っています。以後お見知りおきください。

今回は「民泊のススメ」第一回目の投稿となります。
Instagramでは民泊開業検討者・初心者向けのコンテンツとして「民泊のススメ」をしてシリーズ化して発信していました。
今回は、その投稿を参考にリライトしたブログを書こうと思います。

今回のテーマは「民泊」は「売買」、「賃貸」に続く不動産活用の手段となりえるか？を記載します。

空き家の有効活用としてなら「民泊」をオススメ‼

民泊についての説明は、このサイトの固定ページにも記載されていますので詳しくは割愛します。

私は10年以上不動産業界にいますが、「空き家」の活用として「民泊」を活用することは最善であると考えます。
その理由は簡単で「民泊で活用すれば、あとで売買も賃貸もできるから」です。
ではなぜ「簡易宿所」での民泊運営ではなく「住宅宿泊事業」での民泊運営を進めているのか？
少し難しいのでこれから詳しく説明します。

空き家になる理由は？

空き家になるということは、その住宅に「住む」人がいなくなるということです。
当然の事です。特に人口減少が進む過疎地では、「住宅の空き家化」は深刻な問題になっています。

一般的に空き家になれば、その住宅はどんどん傷んでいきます。
風通しが悪く、湿気や温度管理されていない住宅は見えないところから劣化が進み、最終的には倒壊の恐れがある「特定空き家」等の地域の厄介者となってしまいます。

空き家になったら「売る」、もしくは「自分（例えば相続人等）が住む」しかなくなります。
また、「活用」という面では「貸す」や「自分で事業をする」等もあります。

ただし、最近の空き家の増加には「相続問題」が見え隠れします。
通常、相続が発生した場合、不動産の名義変更や資産の確定などを行い、10カ月以内に相続の申告等は完了しなくてはいきませんが、そもそも相続税の申告・納付まで必要な場合が少なく、以下のような理由で放置されること多いです。

• 相続の手続きが煩わい。
• 相続の取り分で兄弟間が揉めている。
• 相続人と連絡が取れず、相続手続きが進まない。

また他にも、相続した物件に愛着があり他人に売れない。もしくはゆくゆく自分が住むためにとりあえず処分せずそのままにしておく。売却活動が進まず放置されている。
ということも多くあります。

このような理由で、空き家は増え続けています。
では、どうすればいいのでしょうか？

空き家をどうするか

私は不動産を扱う人間として、たとえ「空き家」でも、不動産を所有していて一番考えなければいけないことは「出口処理」だと思っています

自身が所有している不動産を「売却」してしまえばそこで終わり。ですが、そもそも「売却」かt道は時間がかかり、スムーズに進むことはあまりありません。。都市部なら比較的容易ですが人口減少が進んでいる昨今、特に地方部は売却自体が進まないこともしばしばあります。

では、活用方法として「賃貸」という手段があります。しかし、賃貸を選んでしまうと「賃借人」が出ていくまで売却ができない。ということになります。
詳細に説明するのであれば、賃借人がいたままでも売却は可能ですが、売却価格が大きく減額されることが多いです。
さらに、「普通借家」だと、基本的に賃貸人からは追い出すことが難しく、「定期借家」だと時期が到来すれば空きますが、そもそも好んで入居する方が少ないです。

空き家の活用は民泊で！

民泊で運用すれば「空き家」が「お金」を生んでくれます。
「空き家」を民泊で活用すれば以下のようなメリットができます。

• 「空き家」が収益を生むようになる。立地や建物にもよるが「賃貸」での運用の1.5～2倍近くの収益を生む。
• 「賃貸」だと契約終了するまで何もできないが、「民泊」なら容易にやめられる。
• 常に人が出入りするため、住宅の劣化をある程度防ぐ事ができる。など

以上が主な空き家の活用を民泊で行うことの利点です。
では、実際に民泊で運営する場合はどのような運用が良いのか？「住宅宿泊事業」なのか「簡易宿所」なのか？

このような具体的な運用方法は次回「民泊のススメ」第２回目につづく。

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皆さんこんにちは。

「民泊.hub in 九州」では民泊開業を検討中の方や、すでに民泊を準備中の方の創業支援を行っています。

今現在、運営社が現状4法人、個人民泊オーナーが3者います。
このサイトの運営メンバーたちもはじめは初心者だったわけです。

今記事を書いている私も、はじめはかなり苦労しました。（じゅんいちろうと申します）

「民泊新法」が施行された直後、コロナ禍が世界を覆い、日本国内だけでなく、世界からの海外旅行者も入国できない状況になりました。

実は、民泊事業を始めたのは２回目です。コロナパンデミックが起きた2020年の3月頃に一回目の開業を行いました。
当然、「非常事態宣言」などの影響もあり、すぐに撤退しました。

その後、2023年にもう一度民泊にチャレンジしたいと思い、民泊事業を始めました。
以前始めたときは、準備にとても時間がかかった記憶がありましたが、2回目は意外とスムーズに開業できました。

こんな私も今3物件目を新規で開業しようと思います。
なので、民泊にチャレンジしたい方々の参考に少しでもなればと思い、ブログを書いていこうと思います。

「民泊のススメ」は民泊運営に携わる方々に向けたブログです。

2020年の1月、コロナウイルス感染者が初めて日本で発見されて1カ月後ぐらいに民泊の申請を行いました。
「住宅宿泊事業法」（民泊新法）が平成30年に施行されてすぐであったので、とりあえず様子見をしていました。

すると「新型コロナウイルス」という経験したことのないパンデミックの時代に突入しました。

もちろん日本国内でも「緊急事態宣言」という外出禁止令にも似た状況を迎え、この福岡でも、外を歩く人達の姿が消えました。

当然、海外からの観光客は激減しました。
もちろん日本人観光客すら宿泊しなくなり、私の民泊運営は暗礁に乗り上げました。

民泊の撤退　そして

「パンデミック」という未曽有の状況の中、結局私の初めての民泊は、物件の短期解約の家賃半年分（約40万円）と多くの置き場所に困った家具たちとともに、民泊（住宅宿泊事業）を撤退しました。

初期投資からして、約１３０万円程度が水の泡と化しました。
はじめての民泊は「緊急事態宣言」というイレギュラーのせいで終わりを迎えました。

しかし、またいつか始めたいと思い、本業の不動産業に戻ったことを覚えています。

昔からお客様を迎えたい、宿泊業に興味があった私の「民泊オーナー」業は幕を閉じました。

民泊をもう一度、はじめよう

時が経って2023年、もう一度民泊を始めようと思いました。

理由は単純で、「コロナショック」お終わり、街が外国人観光客であふれかえっていたからです。

しかし今回は、以前と違い、マーケティングの基礎から学びなおそう。そう誓ってまずは「住宅宿泊事業」を懲りずに始めました。

そのようなリスタートを切る中で、これまでとは違う民泊の仕組み作りを始めようと思い、この「民泊.hub in 九州」というコミュニティサイトを立ち上げました。
まだ仲間は少ないですが、みんなが民泊運営でうまくいくために積極的に情報発信をしていこうと思います。

「民泊.hub in　九州」では定期的に運営者たちの体験談や成功例を「民泊のススメ」として発信していきます。

私たちが経験していることをしっかり共有、フィードバックできるようにしますので、ぜひ皆様応援よろしくお願いいたします。

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