「住宅宿泊事業」を進める理由

住宅宿泊事業とは、平成30年6月に施行された「住宅宿泊事業法」（通称：民泊新法）に基づく事業形態で、いわゆる「民泊」と呼ばれる宿泊事業を指します。この事業は、個人や法人が所有または管理する住宅を活用し、宿泊施設として提供するものです。

この背景には、2008年に登場した「Airbnb」や「Booking.com」などの海外プラットフォームの台頭があり、日本国内でも「楽天トラベル」や「じゃらん」といった宿泊予約サイトが普及しました。これにより、訪日外国人観光客が急増し、特に都市部や観光地で宿泊施設の不足が深刻化しました。

住宅宿泊事業法の施行により、無許可営業によるトラブルや近隣住民への影響を防ぐためのルールが整備され、事業者には自治体への届出や営業日数の制限（年間180日以内）が義務付けられました。また、消防設備の設置や宿泊者名簿の管理など、安全性確保に関する規定も設けられています。

現在、民泊は都市部の収益性の高い事業としてだけでなく、地方の空き家活用や観光地での地域活性化にも大きく貢献しています。これにより、地方創生や観光業の発展に寄与する可能性が高いとされ、今後も持続的な成長が期待されています。

「民泊」を運営するうえで気になるのが「収益」が取れるのか？という疑問です。

・「簡易宿所」は営業日数の制限はありません（３６５日）。
・「住宅宿泊事業」は年間１８０日の制限（４/１～翌３/３１まで）

これだけ見ると初期費用をかけてでも年中営業できる「簡易宿所」を選択したほうが良いと思います。
しかし、大事なのはその客室の「稼働率」をどこまで上げるか？だと私たちは考えます

【実際の宿泊業の稼働率】

観光庁「宿泊旅行統計調査」を見ると、2024年9月の客室稼働率は62.0％である。（観光庁HP：宿泊旅行統計調査より引用）

客室稼働率＝販売した客室数/提供可能な客室数×100（％）

という計算式で割り出せるのですが、実は簡易宿所の全国平均は2024年9月度の客室稼働率は32.1％です。

これはつまり「簡易宿所」の稼働日数は、一カ月で約10日程度となっています。
この点で住宅宿泊事業の「１８０日ルール」を考慮しても、「簡易宿所」の稼働率を補えると考えられます。
その為、わざわざ消防署や保健所の立ち入り検査や防火ルールが厳しい「簡易宿所」の許可を取らなくても「住宅宿泊事業」という比較的簡易に届出が受理される経営形態を選んだほうが利回り的によいのではないか？というのが私たちの結論です。

「民泊.hub in 九州」を運営している私たちは、不動産関係者が多いです。
その点を踏まえて、民泊運営について考えていただきたいのが、「もしもうまくいかなかった時に元に戻せるか？」です。

これはつまり、「民泊運営」がうまくいかなかった場合、例えば「長期賃貸物件」や「空き家の販売」ができるか？ということです。
「住宅宿泊事業」であれば届出を取り下げれば（つまり廃業する）通常の物件と同じになるのでこれまで通りの販売が可能です。

しかし、簡易宿所の場合は「用途変更」というものを行っている場合があります（面積による）。これは、登記上「特殊建築物」（つまりホテルや旅館といった扱いのモノ）に変更されている場合があります。その場合、元に戻すには手間と費用が発生してしまいます。
ただでさえ、「簡易宿所」への用途変更の際に多くの工事費用をかけている為、本来の投資金額を改修するには時間がかかります。

だからこそ、初期費用を抑え、もしもの時に撤退しやすい「住宅宿泊事業」での民泊運営を私たちはオススメしています。
もちろん、「民泊」を始める際の事業計画や現地調査・収益シミュレーションでのお客様のフォローは欠かしません。