物件は嘘をつかない ― 民泊向き物件・向かない物件 ―
「立地がいいから」
「知り合いが安く貸してくれたから」
「相続した実家だから、とりあえず民泊で…」
こうした理由で民泊を始める方は多いです。
ですが、民泊をやってきてはっきり言えることがあります。
物件は、嘘をつきません。
どれだけ想いが強くても、どれだけ努力しても、
向いていない物件は、数字で必ず答えを出してきます。
面談の際、私たちは、すべてのオーナーに失敗してほしくない為、
その物件の事を正直に伝えるようにしています。
今から述べることは、強制しません。
しかし、実際に失敗したオーナーもいるので必ず確認してほしいと思います。
民泊向き物件の一般的な特徴
向いている物件
どのような物件が向いているか？と聞かれたときに大体考えるのは以下の事が多いようです。
- 観光地まで徒歩 or 10分圏内
- 駐車場あり、または近隣に分かりやすいコインP
- 駅やバス停などの公共交通機関が近い物件
- 4〜8名が泊まりやすい間取りの物件
観光客は、「移動がラクかどうか」を最優先します。
向いていない物件
逆に以下のような物件は集客が厳しいです。
- 観光地まで車30分以上
- 周辺に飲食店・コンビニがない
- 夜が不安になる立地
- 静かな住宅地の中
観光客向け民泊は、“迷わせない・悩ませない”物件が正解です。
逆に自分が予約を入れる側に立って考えることでこのリスクを減らすことができます。
住宅と民泊は違う
住宅で使用していた時は不便と感じてたことも、民泊になると感じ方が変わると思います。
民泊とは一般的に住宅を利用するので、その点は自身で確かめるしかありません。
例えば
・廊下が長い
・個室が細かく分かれすぎている
・リビングが狭い
これは、戸建住宅としては普通です。
しかし民泊として利用する場合は、
- 集まれる場所がない
- 動線が悪い
- 使い勝手が悪い
という評価が下がる要因となることもあります。
不動産的に言えば、「住む前提」で作られた間取りは、
そのままでは民泊に向きません。
実際に住んでみるとわかる民泊の向き・不向き
不動産を民泊に転用するときに絶対にやらなければいけないことは
不動産の周辺環境調査です。
例えば
・隣家との距離が近い
・上下階に住戸がある
・道路・線路が近い
これらは、事前に分かっているリスクです。
また、昼と夜では全く違う顔を見せる物件もあります。
- 近所が昼間はシャッター街と思っていたが、夜は繁華街で人通りや騒音がすごい。
- 昼間は人通りがあったが、夜は閑静な住宅街過ぎて近隣に気を遣う。
このような場合は、民泊に転用する際に大きな障害となる場合も多いので必ず調査しましょう。
物件を購入する際は、必ず昼と夜に対象物件を訪れましょう。
民泊の可否は、物件の段階でほぼ決まっている
民泊がうまくいかない理由を
「運営」「集客」「努力不足」に求めがちですが、
実際は、8割が物件選びの時点で決まっています。
物件は、嘘をつきません。
不動産として弱い部分は、民泊ではさらに拡大して表れます。
民泊代行会社から見れば、民泊をやりたいというオーナーがいるのであれば
どうにかして開業・運営に向けて背中を推すことが、本来であればいいのかもしれません。
しかし、私たちは、わざわざ失敗するような場所で多額の資金を民泊を開業することはやめてほしいと思っています。
その為にもまずプロの意見を聞いてほしいと思います。
私たちも、失敗して撤退するお客様を見たくはないので。
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