こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。

皆さんこんにちは！
初めまして、民泊.hub in 九州に4月より参加しましたSAYAKAと申します。

私は現在、福岡でアパート民泊を１棟行っています。
もう4年ほど行ってきましたが、今回、戸建民泊にチャレンジしようと思い、この民泊.hubで勉強をしています。
今回、当会の主宰：市山さんよりお誘いいただきました。

今回から民泊に関する情報発信を担当します。
ホストの皆様のお役に立てる情報を発信していきたいと思いますので、今後ともよろしくお願いします！

民泊語るなら稼働率から？

さて、今回主宰から稼働率に関する記事を書いてほしいとリクエストがありました。
なので、今回から３回に分けて「稼働率」の記事を書いていこうと思います。

そもそも稼働率って何ですか？ってところから今回は述べていきたいと思います。
ざっくりいうとこういう事です。

稼働率（％）＝宿泊された日数／販売可能日数×１００

実際に宿泊された日数を、販売可能日数で割る。
販売可能日数というのは、月単位でいうと28～31日と変動します。つまり月の日数の事です。

宿泊された日数は、年間になると、民泊（住宅宿泊事業）と旅館（簡易宿所や旅館業許可の物件）になると大きく変わります。

なぜかというと、民泊（住宅宿泊事業）だと、稼働日数は180日/年という縛りがあるからです。
その為、民泊の場合は年間でも49％ほどの稼働しか見込めない（180/365だとそれぐらい）のです。

ちなみに私の物件では一室当たりの稼働が45～58％程度でした。ちょっと私の物件を紹介しますね。

具体例：SAYAKAの物件（一棟アパート）

私の物件は福岡市中央区の外れ、南区との境目にある一棟アパートを民泊にしています。
これは、相続でもらったものです。
２階の4室あるアパートを1室ずつ宿泊施設に変えていきました。
入居者の入れ替えが激しいエリアでしたので、順次民泊仕様に変えていきました。

ちなみに、スタートするときに行政書士さんからのオススメもあり、旅館業で申請しました。
物件自体は、福岡天神大牟田線「高宮」駅に近いと思います。

2023年、コロナ禍の影響も抜けきれない中、オープンしたのを覚えています。

最初は、運営代行の方に依頼しようと思いましたが、思った以上に経費が掛かるのと、私自身の家も近かったので、
近所のワーカーさんと一緒にセットアップを行っていきました。

初年度の稼働率は、部屋で均すと、52％ほどでした。
私自身、他のアルバイトと主婦を兼ねていたので、それぐらいの稼働率でも忙しかったのを覚えています。

しかし、2023年に52％でしたが、2024年には47％、2025年は38％まで落ちました。
通常のアパートを民泊仕様に変えただけだと、立地が良くてもなかなか宿泊してもらえません。

近くには競合も増えているので、いくら借り入れがないからと言っても、このままではダメだと思い、
今回新しく、戸建民泊をやろうと思った次第です。

実際の稼働率を調べましょう。

私は、始めるまでそのエリアの「稼働率」がどれぐらいかなんていう事は知りませんでした。
ただ、「民泊は儲かるみたいよ」という、知り合いの言葉で始めたのがきっかけでした。

たまたま、相続したアパートがあって空室があった。

安易な気持ちで始めましたが、先に「稼働率」を始めとした数字を分析したり、もっと勉強して始めればよかったと若干、後悔した時期もありました。

でも、ホストになってよかったのは、色々なゲストの方にあって自分の知見を広げられたことだと思います。
もちろん、自分で経営したので、通常の家賃相場の3倍程度の利益を確保することもできました。

ただし、知っていて得をするのであれば、それに越したことはありません。

これからこのブログで多くの情報を皆さんと共有していきたいと思いますので、これからもよろしくお願いします。

では次回、もう少し稼働率を掘り下げていきたいと思います。

投稿 民泊のホンネ―①「稼働率」とは？ は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

九州民泊ホストフェスに参加しました

みなさんこんにちは！民泊.hub in 九州の市山です。

今回、5月9日に九州民泊サロンさん主催の「九州民泊ホストフェス」に参加しました。

会場が福岡国際会議場でしたので、周辺は他のコンサートの影響もあり、当日は大渋滞を起こしていました。

若干遅刻してしまいましたが、この貴重な経験を少しでも皆さんと共有したいと思い、今回特別記事として記事にしたいと思います。

私たち民泊.hub in 九州の仲間たちも当フェスに参加させていただきました。

■ 九州民泊ホストフェスに参加しました‼

民泊ホストの方々や、民泊に参入しようとしている方々、「民泊」に興味がある方が福岡市にある福岡国際会議場に集まっていました。

私の目算では、大体500～600人ぐらいはいたのではないでしょうか？

20代ぐらいの方々から60代、70代の方々まで、男女比もあまり変わらない印象でした。

民泊に情熱をもって運営されている方々、民泊を事業として成功されている方などが登壇し、自身の経験について語る姿を見ていると、私もまだまだ努力が足りないなと感じました。

民泊フェスの内容に関することは他の方々も発信されていると思いましたので、今回は「私が感じたこと」を中心に発信したいと思います。

間違っていなかった「成功する秘訣

今回、私と数名でサロンに参加しました。

まず、登壇者の方々の物件を見ていて、共通していることがありました。

それは、

「開業資金にしっかりお金をかけている」

ということです。

実は、私が開業希望の方々との面談で、必ずお伝えしている言葉があります。

「開業資金をケチると、民泊はほぼ成功しませんよ」

という言葉です。

今回の登壇者の方々の宿泊施設を見てみると、やはり共通点がありました。

・物件改修費にしっかり費用をかけている
・サウナや薪ストーブ、水風呂など、今流行している設備を導入している
・家具やインテリアも新しく、“安さ”を感じさせない空間づくりをしている

そう、結局は「資金力」だけではなく、「どこに投資するか」が重要なのだと思います。

自分が泊まることを考えてほしい

私が民泊コンサルティングを進める中で、必ずホストの方に問いかける言葉があります。

「自分はここに泊まりたいですか？」

この一言です。

この言葉でわかるのは、ホスト自身の“本気度”です。

ほとんどのオーナー様は、

「泊まりたい！」

と答えます。

そう答えたホストの多くは、大変なことがありながらも、民泊を自分自身、もしくは私たちと一緒にうまく運営されています。

しかし、ごくまれに、

「自分は泊まらないですね」

という方もいらっしゃいます。

私たちからすると少し不思議なのですが、そのようなホストの方は、残念ながらほとんどうまくいっていません。

最終的には他責思考になり、

「立地が悪い」
「民泊市場が悪い」
「運営会社が悪い」

という話になり、いつの間にか民泊事業から撤退されてしまいます。

民泊は「お金がかかる事業」という認識を

今回の民泊フェスで私が感じたのは、私がこれまでコンサルティングを通じてお伝えしてきたことは、決して間違っていなかったということです。

民泊は、ただ部屋を貸せば利益が出る時代ではありません。

「どんな体験を提供するのか」
「なぜその宿に泊まりたいと思うのか」
「その宿だからこそ味わえる価値は何なのか」

そこまで考え抜かれた宿が、今の時代に選ばれているのだと改めて実感しました。

特に成功されているホストの方々は、単純に部屋を作っているのではなく、“世界観”を作っていました。

設備や家具、導線、写真、接客、地域とのつながり。

その一つひとつに「想い」と「投資」が入っている。

だからこそ、ゲストに伝わるのだと思います。

もちろん、最初から大きな資金を投じることは簡単ではありません。

しかし、「なるべく安く済ませたい」「最低限で始めたい」と考えすぎると、結果的に価格競争に巻き込まれ、運営自体が苦しくなってしまいます。

民泊は不動産業でありながら、同時に“サービス業”でもあります。

つまり、「安く泊まれる場所」を作るのではなく、

「また泊まりたい」

と思っていただける空間を作ることが重要なのです。

今回の九州民泊ホストフェスでは、多くの刺激と学びをいただきました。

そして何より、

「九州の民泊は、まだまだ面白くなる」

と強く感じました。

私たち民泊.hub in 九州も、これからさらに現場で経験を積みながら、オーナー様と一緒に“選ばれる民泊”を作っていきたいと思います。

今回お会いした皆様、運営関係者の皆様、本当にありがとうございました。

そして、これから民泊を始めたい方、すでに運営されている方々にとって、少しでも参考になれば幸いです。

今後とも、民泊.hub in 九州をよろしくお願いいたします。

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ホームページ更新しました。

みなさんこんにちは。
民泊.hub in 九州の市山です。

今回は、民泊.hub in 九州のホームページ更新に関するお知らせです。

民泊.hub in 九州が立ち上がったのが、今から4年前の5月。
そしてホームページを開設してから、早いもので約2年が経とうとしています。

この2年間、多くのオーナー様や関係者の皆様からお問い合わせ・ご相談をいただき、現場での実務を通じて、民泊運営のリアルな課題や可能性に向き合ってまいりました。
この経験を踏まえ、より実践的で価値ある情報とサービスを提供するため、このたびホームページの内容を大幅にアップデートいたしました。

今回の主な更新内容は以下の通りです。

・民泊企画・設計サービスページの新規作成
・民泊開業支援プランおよび運営パートナープランのサービス内容の細分化
・料金プランの見直しと明確化

これまで以上に、「どの段階のお客様にも分かりやすく」「具体的なイメージを持っていただける」構成を意識しております。

私たちは、単なる代行業者ではなく、オーナー様と同じ目線で事業に向き合う“パートナー”として、民泊の企画段階から日々の運営まで伴走することを大切にしています。

今後も、九州という地域特性を踏まえた実践的なノウハウと現場力を活かしながら、オーナー様の収益最大化と持続可能な運営をサポートしてまいります。

これまでご相談・ご依頼をいただいた皆様には、心より感謝申し上げます。
そしてこれから新たに出会う皆様とも、良いご縁を築いていければ幸いです。

引き続き、民泊.hub in 九州をどうぞよろしくお願いいたします。

投稿 ホームぺージ更新について は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

「なんとなく儲かる」は、もう終わっています。

みなさんこんにちは。民泊.hub in 九州の市山です。

「民泊って、まだ儲かるんですか？」

最近、この質問をいただく機会が増えました。
結論から言えば、答えは「YESでもあり、NOでもある」です。

2026年の民泊市場は拡大を続けています。観光庁の統計でも訪日外国人旅行者数は回復し、宿泊需要は明確に増加しています。また、世界の短期賃貸市場も今後数％規模での成長が予測されています。

しかし一方で、「誰でも儲かる時代」はすでに終わりました。
今、民泊業界では明確な変化が起きています。

それが――「二極化」です。

■廃業率30％超。静かに進む“淘汰”

実際の現場では、民泊運営からの撤退が増えています。
各種調査や現場感としても、開業から数年以内に廃業・撤退する割合は30〜40％前後とも言われています。

理由はシンプルです。

・稼働率が安定しない
・清掃やオペレーションが回らない
・レビュー評価が伸びない
・価格競争に巻き込まれる

つまり、「なんとなく始めた人」が続かない構造になっているのです。

特にインバウンド回復以降は、新規参入が増えたことで競争が一気に激化しました。
その結果、「ちゃんとやっている施設」と「そうでない施設」の差が明確に分かれています。

“選ばれない理由”を考えたことがありますか？

ここで一つ、シンプルな質問です。

同じような立地、同じような価格帯、同じようなサービス内容だとしたら——
ビジネスホテルの一室と、民泊のアパートの一室。あなたはどちらに泊まりますか？

おそらく多くの方が、「ビジネスホテル」と答えるのではないでしょうか。

なぜか。

・チェックインがスムーズ
・清掃品質が安定している
・トラブル時の対応が安心
・ブランドとして信頼できる

つまり、「安心感」があるからです。

逆に言えば、民泊は“ホテルに勝てる理由”がなければ選ばれないということです。

ここが、二極化の本質です。

勝っている民泊は、単なる宿泊ではなく「選ばれる理由」を持っています。

・家族やグループで広く使える
・キッチン付きで滞在型に向いている
・地域らしさを感じられる空間
・写真映えするデザインや世界観

こうした強みを明確に打ち出している施設だけが、生き残っています。

2026年、民泊は“プロの領域”へ

2026年の民泊市場は、確実に伸びています。
しかしそれは、「誰でも儲かる市場」ではなく、「選ばれる人だけが勝つ市場」です。

これからの民泊は、こう定義できます。

不動産 × サービス業 × マーケティング

この3つを掛け合わせて初めて成立する事業です。

だからこそ、これから始める方、あるいはすでに運営している方にお伝えしたいのは一つです。

「なんとなく運営しているなら、一度立ち止まってください。」

今のやり方を見直し、
・誰に
・何を
・どのように提供するのか

ここを設計し直すだけで、結果は大きく変わります。

民泊は、まだまだチャンスのある市場です。
ただし、それは“正しくやった人”に限ります。

2026年――
民泊はついに、「副業」から「本業レベルの事業」へと進化しました。

補足：その為の民泊.hubの「民泊設計」

ここまでお読みいただいた方の中には、こう感じた方も多いのではないでしょうか。

「ちゃんとやらないといけないのは分かった。でも、何から始めればいいのか分からない」

実際、民泊の成否は「物件」や「立地」だけで決まるものではありません。
むしろ重要なのは、その前段階にある“設計”です。

・どのターゲットに向けて
・どんなコンセプトで
・どのような価格帯で販売し
・どのように運営していくのか

この設計が曖昧なままスタートしてしまうと、
どれだけ良い物件でも「選ばれない民泊」になってしまいます。

そこで私たち民泊.hubでは、単なる開業サポートではなく、
「事業として成立する民泊の設計」から支援しています。

具体的には、

・エリア特性に基づいた市場分析
・ターゲット設計とコンセプト構築
・収支シミュレーションと価格戦略
・OTA運用を前提とした販売設計
・運営・清掃まで見据えたオペレーション設計

など、開業前の段階から“勝てる状態”をつくることにフォーカスしています。

民泊は、正しく設計すれば大きな可能性のあるビジネスです。
一方で、設計を間違えると継続が難しいのも事実です。

もし今、

・これから民泊を始めたい方
・すでに運営しているが伸び悩んでいる方

がいらっしゃいましたら、一度ご相談ください。

あなたの物件や状況に合わせて、「勝てる民泊」を設計します。

投稿 2026年の民泊トレンド　FINAL｜民泊経営の二極化 は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

2026年の民泊トレンド④｜淘汰時代を乗り切るのは「戸建一棟貸し」と「コンセプト」で決まる

こんにちは。民泊.hub in 九州の市山です。

最近、民泊オーナー希望のご相談者の方からからこんなご相談をよくいただきます。

「市山さん、私、福岡で民泊を始めたいんです。空いてるマンションの一室があるので、そこでやろうと思ってるんですけど、どうですか？」

正直に答えると、こう返すことにしています。

「それ、今は止めた方がいいですよ。」

相手の顔がパッと暗くなる。でも、ここから始まる会話が重要です。
なぜなら、2026年の民泊市場は「バブル」と「淘汰」が同時に進行しているから。
前回のブログでも書きましたが、これは紛れもない事実です。

あと、結構予算を考えずに相談してくる方もいます。

ゲストの需要は過去最高を更新し続けているのに、同時に「勝てない物件」が確実に市場から消えているのです。

で、特に危ないのが、「アパート・マンションなら手軽に始められるだろう」という考え方。
これは、2026年の市場では完全に通用しなくなりました。

実際、私は毎月5～10件程度ののオーナー希望の方と話をしています。

相談の中で大体、約半数が「今のプランでは参入しない方がいい」という判断に至ります。

コンサルタントなら「ぜひやりましょう！」と背中を押すのが普通かもしれません。でも、失敗する人を増やしたくないんですよね。

じゃあ、「どんな民泊なら勝てるのか」——この問いの答えが、今回のテーマです。
民泊.hubのデータと運営の現場の経験から見えてきた、私たちが考える、2026年の「勝ちパターン」をお話しします。

市場は過去最高なのに、アパート・マンション民泊は詰んでいる

2026年の九州民泊市場は過去最高です。訪日外国人旅行者数は約620万人（前年比120%）、福岡市内の優良物件ADRは約32,000円（前年比+28%）に達しています。

しかし、一見の好況とは裏腹に、アパート・マンション民泊は構造的に淘汰されつつあります。

国土交通省の調査によれば、分譲マンションの約80.5%が管理規約で民泊を禁止。
2026年4月の区分所有法改正により、管理組合の権限はさらに強化されます。
賃貸物件でも同様に「民泊禁止条項」を追加するオーナーが急増しています。
つまり、「空き部屋があるから民泊に」という従来型参入が、もう現実的に不可能になっているのです。

アパート・マンション民泊が淘汰される5つの理由

①法的ブロック：管理組合による禁止規約と区分所有法57条の行為停止請求。禁止規約違反で運営を続けた場合、300万円の損害賠償が命じられた判例も存在します（2026年事例）。

②トラブルの常態化：セキュリティ問題1,012件、騒音問題845件、ゴミ問題537件（2026年データ）。
集合住宅故の隣戸・階下への影響は、民泊では避けられません。

③採算割れ：運営コストが1.4倍に跳ね上がった中、清掃費（1回5,000円～）、管理委託費（売上の20～30%）、OTA手数料（売上の10～15%）で月間売上50～80万円の物件は確実に赤字です。

④差別化不可：マンション一室は40～80㎡に限定され、「2～4人向け」のみ対応。
2026年のゲスト需要は「グループ宿泊」（5～8人）にシフトしており、需要ギャップは致命的です。
実際、グループ向け戸建一棟貸しの稼働率は80%超ですが、マンション一室は38%です。

⑤賃貸契約リスク：借主が民泊を続けることで、契約解除・退去命令のリスクが常に存在します。

なので、本音としてはアパートオーナーやマンション一棟所有のオーナーさん以外は、正直参入は厳しいと思います。
あと、管理会社が厳しい場合も。

2026年に確実に勝つ民泊の条件：戸建一棟貸し＋コンセプト

じゃあ、どんな物件ならいいの？
よく聞かれます。

私たちは初めから民泊に適しているのは以下のような物件だと思ってます！
例えば福岡県で考えたらどんな所かを具体的に記載しました。

①「アセット型・グループラグジュアリー」：都市中心部

福岡市中央区・博多区などの都市部では、100㎡以上の中古戸建を購入し、旅館業法で365日営業する戦略が最強です。

暖炉、薪ストーブ、サウナ、プライベートBBQ施設といった「ホテルにない設備」を導入することで、1泊10万円超の高単価を実現。こうした設備を備えた福岡市内戸建の稼働率は80%超を維持しています（minpaku.hub調査）。初期投資300～600万円は3～5年で回収できます。

②「コミュニティ型・体験特化民泊」：地方・観光地

糸島、福津などの地方では、180日制限を「希少性」に変える戦略が有効です。ただし「海が見えるから」では不十分。
重要なのは立地の生活利便性とコンセプトの一点突破です。

スーパー・駅・飲食店までの距離を確認した上で、「古民家×農業体験×薪ストーブ料理」「海沿い×サウナ×プライベートBBQ」といった「この宿でしかできない体験」を明確に定義します。これにより、180日という限られた期間で1泊3～5万円の高単価を実現できるのです。

戸建とコンセプトで全てが決まる

2026年の民泊市場では、アパート・マンションは法的リスク、トラブル常態化、差別化困難、採算割れという4つの壁に直面しています。一方、戸建一棟貸しはこれらの全てを超越できます。

法的リスクは自己所有で回避、グループ需要に完全対応、尖った設備で完全差別化、365日営業で高単価確保——これが戸建の圧倒的優位性です。

2026年の淘汰時代を乗り切るのは、参入時点での「戦略的な一点突破」です。戸建かアパート・マンションか、そしてそのコンセプトに確信を持つか持たないか。
その判断が、稼ぎ続ける民泊と赤字撤退の分岐点なのです。

投稿 2026年の民泊トレンド　その４　|　民泊淘汰時代をどう乗り切るのか？ は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

民泊も自動化・AI活用の波が押し寄せているのか？

みなさんこんにちは！民泊.hubの市山です。
今回は、「民泊も自動化・AI活用の波が押し寄せているのか？」について記載したいと思います。

ちょっと真面目にデータや実例を紹介していきますが、これは「民泊はやめておけ」という意図ではありません。

実は今年に入って、ホームページの仕様を変更しています。お気づきの方も多いと思いますが…。
これまでは「初心者ウェルカム」なサイトを構築しておりましたが、実際のお問い合わせ内容を聞いていると、結構な割合で

「その考え方では失敗するよ。」

と思うお問い合わせが続いたことが要因です。その為サイトの構成やサービスを見直しました。

私たちには当然、民泊にチャレンジするオーナーに失敗してほしくないという思いがあります。
しかし、実際の問い合わせの内容を聞く限り、結構開業を安易に考えている方が多いのも事実です。

その為今回は、リアルを知ってもらうためにデータ・トレンドを基準として書いてみました。
ぜひ、ご一読いただければ幸いです。

民泊業界に忍び寄る「淘汰」の足音

2026年の民泊市場は、一見すると好況です。訪日外国人旅行者数は2025年に4,268万人と過去最高を記録し、観光消費額も約9.5兆円に達しています。市場規模は確実に拡大しているのです。

しかし、光と影は表裏一体。同じ時期に、民泊新法に基づく届出件数は約57,000件に到達しましたが、廃業件数も20,000件以上を数えており、廃止率は約36～38%という衝撃的な数字が示されています（観光庁データ2026年1月時点）。

つまり、市場は成長しているのに、3～4割の事業者が撤退しているという、一見矛盾した現象が起きているのです。

この矛盾を生み出している最大の要因が、「運営の質の二極化」です。

適切に工夫できる事業者は急成長する一方で、「何となく部屋を貸している」事業者は確実に淘汰されつつあります。

その分岐点を決定付けているのが、AI・自動化テクノロジーへの対応能力なのです。

AI・自動化が「選別の基準」になった理由

民泊経営における自動化・AI活用は、もはや「先進的な選択肢」ではなく「生き残りの必須条件」へと進化してしまいました。

その理由は、民泊特有の運営負担にあります。247社の民泊運営管理会社へのヒアリング調査によれば、オーナーの時間負担の最大3要因は「ゲスト対応」「清掃管理」「価格設定」であることが明らかになっています。
特にゲスト対応は、24時間対応が求められることが多く、個人オーナーの精神的・肉体的負担は想像以上です。

2025年時点で、テクノロジーなしにこれらを手作業で対応していれば、月間30～50時間の時間が消費されます。
これは月間4日間以上の勤務日数に相当する負荷です。
一方、AI・自動化を導入した事業者は、これを月間5～10時間程度に短縮できるようになっています。

つまり、同じ稼働率でも、テクノロジー導入の有無で年間240時間以上の時間差が生まれるということです。この時間差が、コスト削減、レビュー対応の品質向上、価格最適化という3つの面で、直接的に収益差に変わるのです。

2026年、3つのAI活用が「稼ぐための基本」になった

具体的には、2026年現在、以下の3つのAI・自動化が民泊業界のスタンダードになりつつあります。

①ダイナミックプライシング

では、AI が365日先まで需要・イベント情報・曜日・天気をリアルタイム分析し、最適な宿泊料金を自動設定します。
導入事業者からは「月の売上が15～30%アップした」という報告が相次いでいます。
「周りの相場を見て、なんとなく」という時代は、もう確実に終わっているのです。

②多言語AIチャット対応

多言語AIチャット対応により、訪日外国人ゲストとのコミュニケーション負担が激減しました。
特にOTA（Online　Travel　Agent）でのゲストとのやり取りはBooking.com、airbnbなど既に導入されています。

2025年の訪日外国人の上位は韓国945万人、中国909万人、台湾676万人とアジア圏が圧倒的ですが、生成AIを使えば、英語・中国語・韓国語・タイ語など複数言語での定型応答が自動生成されます。

「外国語ができないから民泊は無理」という制約は、もう存在しないのです。

③AI顔認証を用いた無人チェックイン

③AI顔認証を用いた無人チェックインは、チェックイン対応の人件費を劇的に削減します。

2026年現在、遠隔からのリモート対応で法令を遵守しながら完全無人運営が可能になっており、特にスタッフ確保が難しい地方民泊の生き残り戦略として注目を集めています。

さらに、「AssistBnB清掃管理」のような清掃管理システムでは、LINEでのやり取りを8割削減できるという報告もあります。この水準の自動化・効率化に対応できない事業者は、確実に競争から脱落していくのです。

「自動化に強い事業者」と「従来型オーナー」の所得格差は、もう埋まらない

2026年の民泊業界では、テクノロジー対応の有無で、事業者の収益性と運営負担に決定的な差が生じています。

廃業率36～38%という数字の背後には、「疲弊した個人オーナーの撤退」という現実が隠されています。

時間に追われ、言葉の壁に直面し、価格設定で迷い、近隣トラブルに疲弊する。
こうした個人ではもう対応できないレベルの課題が、AIと自動化によって瞬時に解決されるようになってしまったのです。

今、民泊を始めようと考えている初心者オーナーが取るべき戦略は明確です。「テクノロジー導入ありきの事業計画を立てること」です。

初期投資に50万～100万円を投じてダイナミックプライシングや多言語チャット、無人チェックイン・清掃管理システムを導入すれば、その投資は3～6ヶ月で回収できます。
一方、「従来型のやり方で何とかなるだろう」という甘い見通しは、今の市場では通用しません。

2026年、民泊で生き残るのは「テクノロジーに適応した事業者」だけです。

とはいえ、実際はこの分野が苦手なオーナーも多いと思います。

では、私たちが今、どう支援しているのかを次回お話ししたいと思います。

投稿 2026年の民泊トレンド　その３　|自動化とAI活用が「当たり前」になる時代 は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

最近よく聞くワード、「0円民泊」とは？

皆さんこんにちは！
民泊.hubの市山です。

これまで2026年の民泊トレンドについていくつか発信してきましたが、今回は最近SNS広告などでもよく見かける**「0円民泊」**について書いてみたいと思います。

実はこのテーマを書こうと思ったきっかけは、先日、民泊.hubのホームページから実際にお問い合わせをいただいたお客様からのご質問でした。

「0円で民泊ができるって聞いたんですが、本当にお金はかからないんですか？」

最近は

• 初期費用0円
• 家具家電つき
• 運営もお任せ
• すぐに民泊スタート可能

といった打ち出しを見かけることも増え、「そんなうまい話があるのか」と気になっている方も多いのではないでしょうか。

たしかに、空き家や相続予定の実家を活用したい方にとって、「0円で始められる」という言葉はとても魅力的に聞こえます。
しかし、現場で実際にご相談を受けている立場から言うと、この“0円”という言葉は少し注意して見たほうがいいと感じています。

今回は、「0円民泊」とは実際にどういう仕組みなのか、なぜそう見えるのか、そして本当に気をつけるべきポイントはどこなのかを、できるだけリアルに掘り下げていきます。

0円民泊の正体、「無料」ではなく「立替」や「回収スキーム」

最初に結論からお伝えすると、私個人の考えとしては、0円民泊の正体は「本当に0円」なのではなく、初期費用をいったん業者側が立て替えているだけのケースが多いです。

本来、民泊を始めるにはある程度のお金がかかります。

たとえば、

• 家具・家電の購入
• 寝具やリネン類の準備
• 消防設備の設置
• Wi-Fiやスマートロックの導入
• 内装の調整
• 備品、消耗品の準備
• 写真撮影やOTA掲載準備

など、物件の状態にもよりますが、一般的には数十万円から、場合によっては100万円以上かかることも珍しくありません。

ちょっと余談ですが、私たちが実際に戸建で民泊を始めるお客様にお伝えするのは
「初期費用は私たちへの報酬を除き、50～100万円程度かかります。」
とお伝えします。

この話をすると、検討者の半分程度が民泊を諦めます。

しかし、残酷な話ですが、私たちはそれでいいと思います。
私たちの経験上、初期費用をケチった宿泊施設は、大体1年以内になくなっています。

それでも残っている施設は「立地が良い」か「コンセプトがささった」のどちらかです。
正直な話、0円で民泊を開業できるといううまい話はないと思っています。

それを「0円でできます」と言う場合、多くはその費用を運営会社やプロデュース会社が先に負担し、その後の売上や契約条件の中で回収していく仕組みになっています。

つまり、感覚としては無料というより“後払い”です。
民泊を始めるには、それなりの費用が掛かるのです。

なぜ注意が必要なのか。

ここで一番大きな問題になるのは、仕組みを理解しないまま契約してしまうことです。

たとえば、

• 長期間の契約が前提になっている
• 途中解約時に違約金が発生する
• 初期費用相当額を実質的に分割回収する内容になっている
• 売上が想定より低くても一定の支払いが発生する

このような形になっていると、見た目は「0円スタート」でも、実際にはオーナー側が債務や固定的な負担を抱えるスキームになっていることがあります。

特に民泊は、始めれば必ず儲かるというものではありません。
立地、物件の魅力、競合状況、法規制、価格設定、レビュー運用など、さまざまな要素で結果が変わります。

想定していたほど売上が立たなかった場合、「0円で始めたはずなのに、やめるにもお金がかかる」という状況になることもあり得ます。

正直な話、なんでこんなスキームが成り立つの？

私はこのブログで否定をするつもりはありませんが、なぜこの「立替・回収スキーム」が成り立つのか？

答えは簡単です。

「金融機関が融資してくれないから」です。

民泊運営は銀行などの金融機関から見ると民泊単体で融資付けをすることをリスクとみなしている金融機関が多いです。
実際に融資を打診して、断られたことがある人も多いのではないでしょうか？

「担保」か、「自己資金」がないと、民泊を始めて行う人への融資はかなり難しいです。
まあ、この「融資付け」の話はまた別の機会にやろうと思います。

つまり、金融機関がお金を貸してくれないから「貸金業者や企業」が高利でお金を貸すために考えだしたスキームなのです。
私も以前、貸付業者さんからお話を聞いた事がありますあ、大体利息10％～といった感じです。

この金利で考えたら、相当高利回りの民泊を運営しないと厳しいと思います。

ここから「0円民泊用」の資金を借入するなら、民泊運営を諦めてほしい。
これは私個人としての考えです。

民泊は、結局お金がかかる事業です

少し厳しい言い方になるかもしれませんが、民泊はそもそも宿泊事業です。
なので、ある程度の初期投資や準備費用がかかるのは当然です。

もちろん、工夫次第でコストを抑えることはできます。
既存の家具を活かしたり、段階的に改修したり、最初から全部を完璧に整えない方法もあります。

ただ、それでも
「完全にお金をかけずに、ノーリスクで始められる」
というイメージは持たないほうがいいと思います。

民泊をやるなら、やはりどこかで

• 物件にお金をかける
• 運営体制にお金をかける
• 法令対応にお金をかける

必要があります。

つまり結論としては、
民泊をやるならお金はかかる、これが現実です。

それでも私たちと民泊運営にチャレンジしたい！と思われた読者の方は、下のリンクより「オンライン30分面談」へどうぞ～！

投稿 2026年の民泊トレンド―その２ | ０円民泊の正体は？ は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

2026年、九州民泊は「選ばれし者」の時代へ。私たちが「即断即決」を勧めない本当の理由。

こんにちは。「民泊.hub in 九州」の市山です。

2026年、日本の観光業はかつてない黄金期を迎えています。

九州においても、福岡空港の機能強化や長崎・別府へのクルーズ船寄港の定着により、インバウンド需要は過去最高を更新し続けています。

そんな中、私たちのチームには連日「新しく民泊を始めたい！」というオーナー希望の方々から熱いご相談をいただいています。
しかし、私は最近、あえてこうお伝えするようにしています。

「そのプランのままでは、今は始めないほうがいい。一度、設計図を書き直しましょう。」

これを聞いて驚かれる方も多いです。コンサルタントなら「ぜひやりましょう！」と背中を押すのが普通かもしれません。
しかし、実際にじっくりとお話をさせていただくと、約半数の方が「今のプランでは危険だ」と気づき、一度立ち止まられます。

なぜ、私たちは「安易なスタート」にブレーキをかけるのか。

2026年の九州民泊市場の「真実」を、最新のデータと共に解き明かしていきます。

① 数字が語る「実力主義」：2026年の市場データ

2026年の今、市場は「数」のフェーズを終え、「質と単価」のフェーズに完全移行しました。

需要は爆発していますが、同時に「コスト」も激増しています。
2年前のような「マンションの一室を借りて、適当な家具を置く」だけの簡易民泊は、高騰する清掃費や維持費に利益を食い潰され、稼働率も30%台まで低迷しています。

「なんとなく空き部屋があるから」という動機では、収支がマイナスになるリスクが極めて高い。
これが、私たちがまず「待った」をかけるデータ的な根拠です。

② 国際情勢と「地域共生」の義務化

2026年のゲスト、特に欧米やアジアの富裕層は、単なる「安宿」を求めていません。
彼らが求めているのは、「その土地の物語（ストーリー）」と、「地域の一員になれる体験」です。

また、世界的なオーバーツーリズム対策の流れを受け、九州各都市でも騒音やゴミ問題への監視がかつてないほど厳格化されました。
去年開催された「大阪万博」では、民泊のネガな部分がクローズアップされ、特区民泊制度をはじめとして「宿泊事業」が見直されています。

地域住民から「この民泊があって良かった」と思われない宿は、法的にもSNSの評価的にも、生き残ることができない時代になったのです。

③ 民泊.hubが提唱する「2026年に勝つ」2つのポイント

では、私たちがプロの目線で「これなら勝てる」と確信し、全力で伴走する物件とは何か。
民泊.hubでは、2026年の必勝戦略を以下の2つのタイプに定義しています。

【旗印 A】旅館業法を駆使した「アセット型・グループラグジュアリー」

• エリア： 福岡市内、北九州、熊本、鹿児島などの都市部。
• 戦略： 100㎡以上の広さを確保。2世帯家族や5〜8人のグループが、一つのリビングで思い出を共有できる空間設計。
• 民泊.hubの介在価値： 単に「広い部屋」を作るのではありません。
  私たちは、ホテルが真似できない「住むような滞在」を、旅館業法（365日営業）の枠組みで最大化させます。
  最新のスマート家電導入から、福岡の工芸品を取り入れたインテリア、さらに富裕層向けのコンシェルジュ機能まで。
  「1泊10万円超でも予約が埋まり続ける資産」へと物件を磨き上げます。

【旗印 B】新法を逆手に取った「コミュニティ型・体験特化民泊」

• エリア： 糸島、阿蘇、別府、五島などの地方・観光地。
• 戦略： 180日の営業制限を「希少性」に変える。サウナ、古民家再生、農泊など、ホストや地域との繋がりを売りにした「尖ったコンセプト」。
• 民泊.hubの介在価値： ここは私たちの「ハブ」としての機能が最も発揮される分野です。
  180日の制限期間中、いかに高単価で売るか。そして残りの180日を、いかに「地域の交流拠点」や「法人合宿」として活用し、収益を安定させるか。
  「地域コミュニティの結節点（ハブ）」としての運営モデルを、地元の生産者や事業者と連携して構築します。
  

結論：私たちは「九州の価値を上げる」同志を求めています

私たちが相談者のプランを厳しくチェックし、時に「再考」を促すのは、オーナー様に失敗してほしくないから。
そして何より、「九州の民泊の質を下げたくない」という強い矜持があるからです。

最近あった相談事例を少しご紹介します。
自分が相続した物件を売却に出したのだが、問い合わせもなく、愛着があって手放せない。

だから、「民泊にしたい」。
理由としては、十分です。

しかし、私たちは
・実際に民泊にするには100～200万程度の費用が掛かる
・運営体制を構築するには毎月このぐらいの費用が掛かる
・コンセプトがない宿は淘汰される。
点を説明しました。

結局、そのお客様は民泊経営を断念しましたが、これは勇気ある決断だと思いました。

2026年の今、民泊はもはや不動産賃貸業ではありません。
それは、九州の魅力を世界に発信する「最前線のメディア」であり、地域の未来を創る「まちづくり」そのものです。

「本当にこの立地で勝てるのか？」
「このコンセプトは、3年後のゲストにも刺さるのか？」
「地域住民の方は、心から応援してくれるか？」

これらの問いに、データと情勢を持って一つずつ答えを出していくのが、私たち「民泊.hub in 九州」の役割です。

もしあなたが、「ただ儲かるから」ではなく「九州で世界を驚かせる宿を創りたい」という情熱をお持ちなら。
私たちはその想いを、誰にも負けない「勝てる事業」へと昇華させます。

厳しいことも言いますが、それは成功への最短ルートを共に歩みたいからです。 九州の未来を、私たちと一緒に創っていきませんか？

投稿 2026年からの民泊トレンド　-その１- は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

都会の隠れ家的戸建民泊　Nishijin Stay One

このたび、福岡市早良区西新エリアにて、新たな民泊施設「Nishijin Stay One」をオープンいたしました。

本物件は、築年数を重ねた古民家をリフォームし、一棟貸しの宿泊施設として再生した建物です。
近年、空き家や古家の活用が社会課題として注目される中、私たちは「壊す」のではなく「活かす」という選択をしました。

古民家には、新築にはない温かみや時間の積み重ねがあります。一方で、経年による歪みや構造上のクセも存在します。今回のリフォームでは、その風合いをできるだけ残しながら、安全面と快適性を確保する改修工事を行いました。

多少の傾きや古さはありますが、それもまた建物の個性です。
均一で無機質な空間ではなく、「少し味のある家」で、家族や仲間と過ごす時間を大切にしていただければと考えています。

なぜ西新なのか

西新は、地下鉄空港線「西新駅」から徒歩圏内という交通利便性の高い立地です。福岡空港から地下鉄一本、博多・天神へも乗り換えなしでアクセスできます。

さらに、福岡PayPayドームまで徒歩約15分。
野球観戦やライブ、各種イベント遠征の拠点としても非常に魅力的なエリアです。

また、西新は大学や学校が多い文教地区としても知られ、落ち着いた住環境と商業機能が共存する街です。西新商店街やスーパー、飲食店も充実しており、「滞在する」だけでなく「暮らすように過ごせる」環境が整っています。

百道エリアにも近く、海沿いの散策や福岡タワー周辺の観光も楽しめます。
観光地と生活圏のバランスが取れた場所、それが西新です。

どんな方に泊まってほしいか

Nishijin Stay Oneは、最大7名まで宿泊可能な一棟貸し施設です。

洋室にシングルベッド3台、和室に布団2組、リビングにはソファーベッドを備えています。寝室が分かれているため、家族旅行や三世代旅行、友人同士のグループ滞在に適しています。

私たちが想定している主な客層は、次のような方々です。

・福岡PayPayドームでのイベント遠征を楽しむグループ
・家族でゆったり過ごしたい旅行者
・帰省や受験、研修などで一定期間滞在する方
・ホテルでは手狭に感じる中長期滞在のゲスト

ホテルのようなサービス重視型ではなく、「自分たちのペースで過ごせる空間」を求める方にこそ合う施設です。

キッチンを完備し、ダイニングテーブルも設置しています。
食材を買ってきて料理をしたり、みんなで食事を囲んだりする時間も、滞在の一部です。

私たちは、この施設を「宿泊施設」ではなく「滞在拠点」として設計しました。

民泊.hub in 九州としての想い

Nishijin Stay Oneは、民泊.hub in 九州が運営しています。
私たちは、不動産の視点と民泊運営の実務を掛け合わせ、物件選定から設計、運営まで一貫して行っています。

民泊は、単に部屋を貸すビジネスではありません。
立地、ターゲット、動線、清掃品質、価格設計。すべてが整って初めて、安定した運営が成立します。

今回の物件は、古民家再生というテーマのもと、「地域に馴染みながら収益化するモデル」としても位置づけています。

空き家を活用し、地域に新しい流れをつくる。
そして、訪れる方にとっては、福岡をより身近に感じられる滞在体験を提供する。

それが、Nishijin Stay Oneのコンセプトです。

最後に。

派手さはありません。
しかし、安心して泊まれる。
また来たいと思える。

そんな場所を目指して運営していきます。

福岡での滞在が、少し特別な時間になりますように。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

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はじめに

この「民泊オーナー診断」シリーズでは、物件や立地特性、運営ノウハウ等の解説系のブログではなく。
“民泊をやる人間側の姿勢”をクローズアップしてお伝えしてきました。

最終回となる今回は、私たち民泊.hubがどんなオーナーと仕事をしてきて、どんなオーナーとはうまくいかなかったのか。

そして逆に、どんな人となら、民泊は本当にうまくいくのかを、かなり正直にお話しします。

これは選別ではありません。
民泊を「お互いに続けていくための事業」にするための、現実的なお話です。

① 正直に言います｜私たちはこういうオーナーとはやらない

まず最初に、はっきり線を引きます。
民泊.hubが「合わない」と判断・もしくはお断りするオーナー像です。
これは、私たちがこれまで出会ってきたオーナー様の特性を基に、途中で運営を撤退したオーナー様のパターンを列挙します。

① 約束を破る・契約変更が多い人
民泊は段取りの仕事です。
決めた条件を後から変える、話を蒸し返す、
そういった行動が多いと、現場は必ず崩れます。
また、信頼関係はすぐに壊れてしまいます。

② 礼節を重んじない・外注や下請け扱いをする人
民泊は人が動かす仕事です。
敬意のない関係性では、良い判断も、良い運営も生まれません。

③ 設備投資をしない・極端にケチな人
安く抑えることと、必要な投資をしないことは別です。
削る場所を間違えると、クレームと低評価に直結します。
また、目の前の利益率に目が行くと、後々物件の評価は落ちていきます。

④ 細かすぎる・やたらと突っ込んでくる人
全体を見ず、部分だけをコントロールしようとすると、
運営はどんどん歪みます。
また、部分代行以外の完全代行（当サイトでの運営パートナープラン）の場合
ある程度の裁量をお預かりしなければ、運営は崩壊します。

⑤ すべて丸投げする人（論外）
考えない、判断しない、責任を持たない。
これは事業ではなく、ただの他人任せです。

特に⑤の「全部丸投げ」は、民泊.hubの思想と真逆にあります。
その為、少なくとも私たちがお仕事をお受けすることはありません。

② なぜ合わないのかの答え｜民泊は“人が関わる仕事”だから

これらに共通しているのは、民泊を「自分の事業」として扱っていないことです。

民泊は
・自動で回る投資商品でも
・魔法の収益装置でも
・完全放置で儲かる仕組みでもありません。

現場には、清掃する人がいて、対応する人がいて、判断する人がいます。

つまり民泊は、人と人の信頼で成り立つ事業です。

昨今、よくＳＮＳ広告などで「民泊を完全自動化」や「ＡＩがすべて手配」などのワードを見かけます。
少なくとも、ソフト面を自動化できても、ハード面は自動化できません。
まだ、ＡＩやロボットなどは民泊のハード面の業務（清掃やクレーム対応）には
少なくともこのブログを書いている現在、対応していません。

民泊に携わる色々な職種な方々も「人間」です。

・約束を守る
・礼節や相手を大切にする
・相談や対話ができる

これが欠けた瞬間、どんなに良い物件でも、運営は長くは続きません。

③ 逆に｜こんなオーナーとは、めちゃくちゃ相性がいい

ここからが本題です。
民泊.hubが「一緒にやっていて楽しい」「伸びる」と感じるのは、
実はとてもシンプルな人たちです。難しくありません。

・約束を守ろうとする
・分からないことを分からないと言える
・判断を共有しようとする
・必要な投資を理解できる
・人に敬意を払える

特別な知識や経験は必要ありません。

大切なのは、「一緒に考えようとする姿勢」です。

うまくいかない時に「誰のせいか」ではなく「次どうするか」を話せる人。

このタイプのオーナーは、例外なく、民泊が安定していきます。
また、今でもパートナーの関係を続けていけているオーナー様は、みなさんこのタイプです。

④ 民泊.hubが本当に一緒にやりたいオーナー像

民泊.hubが一緒にやりたいのは、完璧な人でも、民泊マニアでもありません。

・丸投げしない
・実務は任せるが、判断は共有する
・民泊を“手段”として考えられる
・不動産を人生の資産として捉えている

そんなオーナーです。

民泊.hubのゴールは、「ずっと任せてもらうこと」ではありません。

オーナー自身が、事業者として「民泊を運営できる」ことができるようになること。

だからこそ、自分で考えない人、任せきりの人
結果だけ欲しい人とは、最初から合いません。

逆に言えば、ここまで読んで「それなら自分は当てはまる」と思えたなら。

きっと、うまくやれます。

おわりに

このシリーズの最終回でお伝えしたかったのは、
民泊を成功させたいと思うなら、
「やり方」や「ノウハウ」よりも先に、
誰が、どんな姿勢で向き合うかがすべてだということです。

民泊は、始めることよりも、
続けていくことのほうが難しい事業です。
だからこそ、民泊を本当に成功させるためには、
判断も責任も、人任せにしない姿勢が欠かせません。

私たち民泊.hubは、
全部を代わりにやる存在ではありません。
一緒に悩み、
一緒に考え、
一緒に修正しながら、
民泊を「事業として成功させていく」パートナーでありたいと考えています。

民泊を成功させたい人ほど、
「丸投げしない」「対話をやめない」
この姿勢を、最後まで手放しません。

だからこそ、
結果だけを求める人とは合いません。

でも、
民泊を一過性の収益ではなく、
長く続く成功にしたいと考えているなら——

きっと、話は合います。

私たち「民泊.hub in 九州」は、民泊を本気で成功させたいオーナーとだけ、仕事をします。

それが結果的に、いちばん強く、いちばん長く成功し続ける民泊になるからです。

投稿 民泊オーナー診断その⑩｜最終回：民泊.hubが「一緒にやりたいオーナー」像 は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。