空き家で「民泊」を行う場合の注意点
皆さんこんにちは。「民泊.hub in 九州」のKEENです。
前回に引き続き「民泊のすすめ」第二回の投稿となります。今回は、「空き家」を利用した民泊経営の注意点をテーマとしたブログを書きます。
最近、空き家問題が全国的な社会課題となっています。その数は年々増加し、地域の防犯面や景観への影響が深刻化しています。
もちろん、「九州エリア」でもその傾向は顕著です。実際は福岡県以外の件は軒並み人口減少での空き家増加がみられています。
その一方で、こうした空き家を上手に活用することで地域活性化や収益化につながる「民泊運営」が注目を集めています。今回は空き家を活用した民泊運営を始めるために知っておくべきポイントと注意点を解説します。
ちなみに、実はもともとこのホームぺージは空き家問題を民泊で解決できないか？というコンセプトで立ち上げられたものです。
空き家で民泊を始めるメリット
まず一つ目のメリットは「収益化」です。空き家は放置すると固定資産税や維持管理費がかかる一方です。しかし民泊として運営すれば収益源になります。特に観光地や交通アクセスが良好な地域にある空き家は、高収益を期待できる可能性があります。
また、民泊運営を通じて「地域活性化」や「社会貢献」につながることもあります。訪れる観光客が地元の飲食店や商店を利用することで、地域経済に貢献します。
実際に当ホームページで民泊運営を依頼されたお客様の中には、料亭を営んでいる方や、カフェを情営んでいる方等がいます。
集客や観光案内など、「地域コミュニティ」に関わるオーナー様も多いのが実情です。
空き家民泊運営の始め方
まず、空き家の状況をしっかり確認しましょう。特に築年数の古い建物は老朽化や耐震性に問題がある場合があります。必要な場合はリフォームや改修工事を行いましょう。安全に宿泊者が過ごせる環境を整えることが大切です。
次に、法的手続きを進める必要があります。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき届出が必要です。もしくは「簡易宿所」の許可を取得する必要があります。
また、自治体ごとに異なる規制があるため、事前に自治体の条例を確認し、合法的に運営するための準備を整えましょう。
そして、ゲストが快適に過ごせるよう設備やサービスの充実も大切です。
Wi-Fi環境や清潔な寝具、水回りの整備など基本的な設備の準備が必要です。他にも地域情報の提供や、地元食材を使った朝食の提供など独自の営業戦略が必要です。
それがうまくいけば、リピーターの獲得や口コミでの集客が増え、売上が上がります。
運営する際の注意点
民泊運営はメリットも多いですが、いくつか注意すべきポイントもあります。
最も重要なのが「近隣住民との関係性」です。宿泊客の騒音やゴミ出しマナーなどでトラブルになるケースがあります。
運営を開始する前に、周辺住民に挨拶し、丁寧に説明することで理解を得ましょう。
次に「運営の手間」です。民泊は宿泊客の対応以外に、清掃や消耗品の補充、予約管理など細かな作業が多く発生します。
自分で対応するのが難しい場合は、清掃代行業者や運営代行サービスの利用も検討するとよいでしょう。
さらに「集客戦略」も重要です。民泊サイトへの掲載はもちろんですが、SNSを活用した情報発信や地域の魅力を伝えるコンテンツを作成し、空き家ならではの個性をアピールしましょう。
空き家を民泊で活用する？
ここまでは、空き家を民泊で運用する方法を中心に解説してきました。今一度確認するためです。
しかし、そもそも「空き家」を取得する場合は収益化以外にも多くの理由があります。
例えば「相続した」「贈与された」や「両親が施設に入って空き家になった」等です。
ここで、以前私が経験した「民泊トラブル」の例を一つ紹介します。
事例：相続した空き家を活用した際のトラブル
約3年前、相続問題でご相談されたお客様がいらっしゃいました。親の実家を相続したが、ご兄弟で意見が合わずに物件を現金化できなくなっていました。
意見が合わない理由は「実家を壊すのが名残惜しい」というものでした。
ご実家を相続された方（長男）は別に自身の家を建ていたため実家に戻って住む選択肢はありませんでした。長男は売却した後、現金を兄弟に財産を分けるという予定で動いていました。しかし、他の兄弟たちから３回忌までは実家を残してほしいと言われたようでした。相続人は長女、長男、次女です。
その為、一度物件を何かで活用しようと考えた挙句、私たちに相談し、民泊での活用を選ばれました。固定資産税や維持費程度の収益が上がればいいとの判断でした。
しかし実際に経営してみると、そもそも比較的近くの観光地（太宰府）までの距離が近く、駅までの利便性も良いので、そこそこ収益も上がっていました。
２年後、他の兄弟から「現金はまだか？」という督促を言われるようになりました。実は他の兄弟には実家の空き家を民泊で運用していることを伝えていなかったのです。
その旨を伝えたところ、「民泊での運用益も渡せ！」とトラブルになり、結局長男はその民泊（実家）は売らずに自身の現金でお金を支払ったとのことでした。
この場合、目的は「物件を現金化し、相続分する」ということです。しかし、空き家の民泊による収益化が思ったようにうまくいった結果、兄弟間トラブルになりました。
民泊は「不動産活用」です
私個人としては「空き家」という不動産を売却である以上、その不動産を将来的にどうするか？という出口戦略を考えるのは義務だと思っています。
例えば、子どもに残したい、や、最終的に売却したいなど、色々な点を考える必要がある「不動産活用」です。
なので民泊（特に住宅宿泊事業）は比較的安易にやれますが、最終的にどうするか？というところまで考えないといけません。
今回のトラブルはかなり稀なトラブルですが、不動産を利用する以上、どうしてもお金のトラブルが発生するのは仕方がないことかもしれません。
今回はここまでですが、固定ページでない分、結構リアルな事例を開設できるなと思いました。
次回はもう少し実務的な面の解説をしていきたいと思います。
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