みなさんこんにちは！「民泊.hub in 九州」ブログ担当のMahoです。
民泊を始めたい！…と思ったときにまず出てくる疑問、それはズバリ、
「この物件、民泊に使えるの？」問題！ですよね。
実は、民泊ってどこでも誰でもできるわけじゃないんです…！
戸建てかマンションかでルールが違ったり、エリアによってはNGだったり、思わぬ落とし穴があることも
今回は、【戸建て・マンション別】に民泊OKかどうかのチェックポイントをしっかり＆わかりやすく解説します！
「知らなかった…」で後悔しないために、まずはこの記事で基本を押さえていきましょう！
第3回｜この物件で本当にできる？【戸建て・マンション別】民泊の可否とポイント
はじめに｜民泊できる物件はどこにある？初心者がつまずく最初の壁
私たちのもとに届くお問い合わせの中で、実は最も多いのが「民泊を始めたいのですが、民泊ができる物件を紹介してもらえませんか？」というご相談です。
この言葉が示しているように、“始めたいけれど物件が見つからない”という悩みは、初心者にとって最大のハードルとも言えます。
「この空き家、民泊に使えるかな？」「マンションの一室で始めたいけど、大丈夫？」 民泊の相談で必ず出てくるのが“物件選び”の話です。 せっかく投資しても、そもそも使えない物件だったり、近隣トラブルでやめざるを得なくなったり——。 民泊は物件選びで成否の半分が決まるといっても過言ではありません。
この記事では、戸建てとマンションそれぞれに向いているパターンと、始める前に必ず確認すべきポイントを紹介します。
また、「民泊.hub in 九州」のホームページでも詳しく解説していますのでそちらもご参考ください。
戸建てで民泊を始める場合｜自由度は高いが地域によって制限も
戸建て住宅で民泊を始める場合、マンションに比べて管理規約の制限がない分、比較的自由に運用しやすいのが特徴です。 ただし、「住宅宿泊事業」か「旅館業法」かによって、必要な条件が変わります。
✅ 戸建てで確認すべきポイント
- 都市計画用途地域：旅館業・もしくは住宅宿泊事業で民泊運営が可能なエリアであるか？
- 近隣への説明：生活圏にゲストが来ることへの理解を得られるか？
- 適切な消防設備が設置されているか
- 騒音・ゴミ・駐車場トラブルの防止策があるか？
▶ とくに地方では、空き家の活用として戸建て民泊が注目されており、自治体の支援制度があることもあります。
マンションで民泊を始めるには｜管理規約と組合の承諾がカギ
実は、民泊ができるマンションは非常に限られており、「始めたいけれど物件が見つからない」というのが、現場で最も多い悩みのひとつです。区分所有マンションでは、管理規約で民泊が禁止されているケースが多く、仮に禁止されていなくても、管理組合の承認が必要だったり、近隣住民からの反発があったりと、継続運営が難しいのが現実です。
では、どうすれば「できる物件」に出会えるのか？ 一つの方法として、アパートやマンションを1棟まるごと借りるという手があります。建物全体の所有者と直接契約を結べば、管理規約や組合の制約を受けずに運用できる可能性が高くなります。
さらに、一軒家を借りるまたは空き家を購入して自分で運営するという選択肢もあります。とくに地方では物件価格が比較的安く、リフォームを前提にした運用も現実的です。自主管理のしやすさや改修の自由度という点では、戸建ては非常に魅力的な選択肢といえるでしょう。
なお、各都道府県では民泊（住宅宿泊事業・旅館業）の許可を得た物件が一覧で公開されており、エリアや形式の参考として活用できます。参考までに福岡県の場合はこちら
✅ マンションで確認すべきポイント
- 管理規約で民泊が禁止されていないか？
- 管理組合への事前相談・承諾が必要なケースも多い
- 住民の生活との調和（騒音、エレベーター使用、ゴミ出しルールなど）
- 玄関や廊下が他住戸と共有であることによる制約
▶ 区分所有の物件では「1室だけの民泊運営」が難しいことも多く、特に旅館業許可はほぼ不可能なケースも。
チェックリスト｜始める前に確認しておくべきこと
| 項目 | 戸建て | マンション |
| 都市計画用途地域の確認 | ◎ | ◎ |
| 消防法令への適合 | ◎ | ◎（旅館業は厳しめ） |
| 管理規約の制限 | － | ◎（最重要） |
| 近隣説明の必要性 | ◎ | ◎ |
| 旅館業許可の取得可能性 | 条件付きで可 | 困難な場合多い |
まとめ｜民泊できる物件を見極め、後悔しないスタートを
「届出や許可さえ取得できれば始められる」と思われがちな民泊ですが、物件によっては旅館業での「許可」がおりない。もしくはハードルが低い住宅宿泊事業での「届出」すら受理されない。など物件選びで民泊の可否が決まってしまいます。民泊準備の最初にでつまづかないためにも物件選びは慎重に行いましょう。
また大切なのは、制度上「使えるか」だけでなく、トラブルなく「続けられるか」も見ておくことです。
次回は、実際に届け出や許可を取るにはどんな手順が必要なのか？「申請編」をお届けします。
📌 次回：「民泊を始めるための手続きと申請の流れ」
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