こんにちは！「民泊.hub in 九州」のMAHOです！
「毎月そこそこ予約は入ってるのに、実際どれだけ儲かってるのか分からない…」
そんなモヤモヤを感じたことはありませんか？
実はこれ、民泊を始めたばかりの方によくある悩みなんです。
収支の仕組みが見えにくいまま運営を続けてしまうと、いつの間にか“赤字スパイラル”に陥っていた…なんてことも。
でも安心してください。
民泊はきちんと数字を整理していけば、着実に利益を積み上げられるビジネスなんです。
今回は、
■売上の仕組み
■主な費用項目
■黒字ラインの目安
■確定申告の基本
などを、初心者さんにも分かりやすくまとめてご紹介します。
「なんとなく運営」から「数字で回す民泊」へ。
一緒にステップアップしていきましょう！
はじめに｜民泊の利益と収支管理を正しく理解する
民泊を始めて「売上はあるけど、実際いくら儲かってるのか分からない」と感じていませんか？
実はこの疑問、民泊初心者の多くが抱える悩みです。
民泊はきちんと設計すれば、比較的リスクが小さく収益を生み出せるビジネスです。ただし、売上構造・運営コスト・税務処理などを把握していないと、赤字運営になる可能性も。
この記事では、民泊の売上の仕組みからコスト管理、黒字化の目安、確定申告のポイントまでを初心者にもわかりやすく整理してお伝えします。
民泊の収益構造｜売上と主な費用項目
民泊経営でまず押さえておきたいのが、「どのように売上が生まれ、何にお金がかかるのか」という構造です。
売上の基本計算式
- 売上 ＝ 宿泊単価 × 稼働日数 × 稼働率（％）
- 例：1泊12,000円 × 20日稼働 × 稼働率80％ → 月売上 約19万円
主な費用（固定費＋変動費）
- 家賃・ローン：運営物件の固定費
- 光熱費・通信費（Wi-Fi等）：使用状況で変動
- 清掃費：外注なら1回あたり4,000〜8,000円
- 消耗品・備品：アメニティ、タオル、洗剤など
- サイト手数料：Airbnbや楽天などで3〜15％
- 管理委託費：代行業者やPMSの利用料（10〜20％）
▶ まずは費用を見える化することが黒字化の第一歩です。
※ 出典参考：観光庁 民泊制度ポータルサイト
黒字ラインを知る｜損益分岐点の把握
利益を出すには、「いくら稼げば赤字を回避できるか＝損益分岐点」を把握しておく必要があります。
黒字ラインの目安（モデル試算）
- 月間コスト：15万円
- 客単価：12,000円 → 約13泊で損益トントン（15万円 ÷ 12,000円）
▶ 初心者はまず稼働率50〜60％を目安に運営計画を立てましょう。
実例：民泊180日フル稼働モデルでの損益分岐点
例えば、民泊新法の制限内（年間180日）でフル稼働し、家賃10万円、清掃費1回5,000円、サイト手数料10%、初期費用50万円という条件で運営した場合、次のような試算になります：
- 年間売上 ＝ 客室単価 × 180日
- 年間経費 ＝ 家賃（年120万円）＋光熱費（年18万円）＋清掃費（90万円）＋手数料（売上の10%）＋初期費用（初年度のみ）
この条件で初年度をトントンにするためには、1泊あたりの客室単価が約17,160円必要になります。
💡 これは中〜高価格帯の物件で、設備や立地、ターゲット層にしっかり対応したグレードが求められる水準です。
黒字化を目指すための改善ヒント
- 客単価を上げる：例）観光エリア、広めの間取り、内装を充実
- 家賃を抑える：地方や郊外の8万円以下の物件も検討
- 清掃費を抑える：自主管理や連泊時の回数削減で対応
こうした要素を組み合わせて、無理なく運営できる条件を見つけることが大切です。
収支管理を習慣にする｜シミュレーションとツール
日々の収支を把握することで、収益性の高い運営が可能になります。面倒に感じるかもしれませんが、ツールを活用すれば継続しやすくなります。
自作でもOK：スプレッドシート管理
- ExcelやGoogleスプレッドシートで「売上・経費・利益」を毎月記録
- 年間の修繕費や税金も想定し、「実質利益」を把握
自動化ツールも活用を
▶ 継続的な数字管理が、安定収益への第一歩です。
確定申告と税務知識｜個人事業主としての対応
民泊収益を得たら、確定申告を通じて適切に税務処理を行う必要があります。
経費にできるもの
- 家賃の一部、水道光熱費、通信費、清掃費、備品費
- 青色申告なら最大65万円の控除も可能（要帳簿管理）
※ 出典：国税庁｜青色申告特別控除
税務の注意点
- 年間売上1,000万円超 → 消費税の課税対象
※ 出典：国税庁｜消費税の課税事業者の判定
- 所得税・住民税も忘れずに準備
- 確定申告の期限：毎年3月15日（通常）
▶ 税理士やFPに相談すれば安心。特に初年度はプロの力を借りるのもおすすめです。
まとめ｜数字に強くなれば民泊は“副業”から“本業”に
民泊は「何となくやる」から「数字で回す」に切り替えるだけで、大きく安定性が変わります。
まずは月単位の収支管理から始めて、慣れてきたら年間収支や節税も意識しましょう。収益性と安心感のある運営を実現するために、数字の見える化を習慣にすることがカギです。
次回は「民泊に向いた物件の選び方と探し方」をお届けします。
次回：「民泊に向いた物件とは？立地・間取り・許可のチェックポイント」
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