「民泊」は、「売買」「賃貸」に続く新たな不動産活用となるか？
皆さんこんにちは。「民泊.hub in 九州」のディレクターのKEEN（ケーン）です。
私は「民泊.hub in 九州」の中では中堅ポジションですが、私の担当は物件の調査・マーケット分析などの実務の部分です。
当サイトからお問い合わせいただいたお客様に、実際に会って経営や市場調査のコンサルティングを行っています。
おそらく実際に会うことは他のスタッフの方々より多いかもしれません。
また、別に不動産業界に10年以上身を置いています。不動産は売買・賃貸ともに行っています。以後お見知りおきください。
今回は「民泊のすすめ」第一回目の投稿となります。
Instagramでは民泊開業検討者・初心者向けのコンテンツとして「民泊のすすめ」をシリーズ化して発信していました。
今回は、その投稿を参考にリライトしたブログを書こうと思います。
今回のテーマは「民泊」は「売買」、「賃貸」に続く不動産活用の手段となりえるか？を記載します。
空き家の有効活用としてなら「民泊」をオススメ‼
民泊についての説明は、このサイトの固定ページにも記載されていますので詳しくは割愛します。
私は10年以上不動産業界にいますが、「空き家」の活用として「民泊」を活用することは最善であると考えます。
その理由は簡単で「民泊で活用すれば、あとで売買も賃貸もできるから」です。
ではなぜ「簡易宿所」での民泊運営ではなく「住宅宿泊事業」での民泊運営を進めているのか？
少し難しいのでこれから詳しく説明します。
空き家になる理由は？
空き家になるということは、その住宅に「住む」人がいなくなるということです。
当然の事です。特に人口減少が進む過疎地では、「住宅の空き家化」は深刻な問題になっています。
一般的に空き家になれば、その住宅はどんどん傷んでいきます。
風通しが悪く、湿気や温度管理されていない住宅は見えないところから劣化が進み、最終的には倒壊の恐れがある「特定空き家」等の地域の厄介者となってしまいます。
空き家になったら「売る」、もしくは「自分（例えば相続人等）が住む」しかなくなります。
また、「活用」という面では「貸す」や「自分で事業をする」等もあります。
ただし、最近の空き家の増加には「相続問題」が見え隠れします。
通常、相続が発生した場合、不動産の名義変更や資産の確定などを行い、10カ月以内に相続の申告等は完了しなくてはいきませんが、そもそも相続税の申告・納付まで必要な場合が少なく、以下のような理由で放置されること多いです。
- 相続の手続きが煩わい。
- 相続の取り分で兄弟間が揉めている。
- 相続人と連絡が取れず、相続手続きが進まない。
また他にも、相続した物件に愛着があり他人に売れない。もしくはゆくゆく自分が住むためにとりあえず処分せずそのままにしておく。売却活動が進まず放置されている。
ということも多くあります。
このような理由で、空き家は増え続けています。
では、どうすればいいのでしょうか？
空き家をどうするか
私は不動産を扱う人間として、たとえ「空き家」でも、不動産を所有していて一番考えなければいけないことは「出口処理」だと思っています
自身が所有している不動産を「売却」してしまえばそこで終わり。ですが、そもそも「売却」かt道は時間がかかり、スムーズに進むことはあまりありません。。都市部なら比較的容易ですが人口減少が進んでいる昨今、特に地方部は売却自体が進まないこともしばしばあります。
では、活用方法として「賃貸」という手段があります。しかし、賃貸を選んでしまうと「賃借人」が出ていくまで売却ができない。ということになります。
詳細に説明するのであれば、賃借人がいたままでも売却は可能ですが、売却価格が大きく減額されることが多いです。
さらに、「普通借家」だと、基本的に賃貸人からは追い出すことが難しく、「定期借家」だと時期が到来すれば空きますが、そもそも好んで入居する方が少ないです。
空き家の活用は民泊で！
民泊で運用すれば「空き家」が「お金」を生んでくれます。
「空き家」を民泊で活用すれば以下のようなメリットができます。
- 「空き家」が収益を生むようになる。立地や建物にもよるが「賃貸」での運用の1.5～2倍近くの収益を生む。
- 「賃貸」だと契約終了するまで何もできないが、「民泊」なら容易にやめられる。
- 常に人が出入りするため、住宅の劣化をある程度防ぐ事ができる。など
以上が主な空き家の活用を民泊で行うことの利点です。
では、実際に民泊で運営する場合はどのような運用が良いのか？「住宅宿泊事業」なのか「簡易宿所」なのか？
このような具体的な運用方法は次回「民泊のすすめ」第２回目につづく。
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