予約が入れば良いわけじゃない？私が考える「良いゲスト」とは

こんにちは！民泊.hub in 九州のSAYAKAです。

これまで3回にわたり、

• 稼働率とは何か
• 稼働率より利益率が大切
• 適正稼働率は施設によって違う

というお話をしてきました。

そして、私自身が4年間民泊を運営してきて感じることがあります。

それは、「予約が入れば良いわけではない」ということです。

民泊を始めたばかりの頃は、とにかく予約が欲しくてたまりませんでした。
カレンダーが埋まると嬉しい。
予約通知が来ると安心する。
そんな毎日でした。

でも、運営を続けていく中で、実は予約数よりも大切なものがあることに気付きました。

それが、ゲストの質です。

私も最初は「誰でも歓迎」でした

民泊を始めた頃は、正直なところ、予約してくれるなら誰でも歓迎でした。

レビューが欲しい。
実績が欲しい。
稼働率も上げたい。

だから多少不安があっても受け入れていました。
しかし、それが必ずしも良い結果になるとは限りませんでした。

売上以上に大きな損失になることもある

例えば、

• 深夜の騒音
• ゴミの分別違反
• 備品の破損
• 無断宿泊
• チェックアウト時間超過

などはゲスト側に問題がある行動です。

ただ、もちろん大半のゲストは素晴らしい方々です。

ですが、一部のトラブルによって、清掃スタッフや近隣住民との関係に影響が出ることもあります。
場合によっては、その1件の予約で得た利益以上の負担が発生することもあります。

実際に私が驚いたのが「調理したままチェックアウトしたゲスト」です。

清掃に入ると、料理がテーブルの上やキッチンの上などいたるところに置いてある。
鍋の中には煮込んだエビや魚が入った異臭を放つ物体・・・

片付けに苦労しただけでなく、部屋の中の異臭がなかなか取れなかったので、その日の宿泊にはこの客室は使えませんでした。

私が本当に嬉しいゲスト

では、私にとって良いゲストとはどんな方でしょうか。
実は高額な予約をしてくれる方ではありません。

• メッセージが丁寧
• ハウスルールを守る
• お部屋を綺麗に使ってくれる
• チェックアウト後に感謝の言葉をくれる

そんなゲストです。

そして何より、「また泊まりたいです」
と言っていただけることが一番嬉しいです。

良いゲストは良いレビューを残してくれる

良いゲストには共通点があります。

それは、施設の価値を理解してくださることです。

その結果、

• 高評価レビュー
• 丁寧なコメント
• SNSでの紹介
• リピート利用

につながります。

つまり、良いゲストは次の良いゲストを呼んでくれるのです。

施設にも「相性」がある

私は最近、すべてのゲストに選ばれる必要はないと思っています。

ファミリー向けの施設もあれば、カップル向けの施設もあります。
ワーケーション向けもあります。

つまり、施設には施設の個性があります。
その個性に共感してくださるゲストに来ていただくことが、
結果的にお互い幸せなのだと思います。

民泊は不動産業ではなく接客業

民泊を始める前の私は、

民泊は不動産投資に近いものだと思っていました。

しかし実際にやってみると、
民泊は宿泊業であり、接客業でした。

画面の向こうには必ず人がいます。

だからこそ、予約数だけでなく、
どんなゲストに選ばれているのか。

そこを見ることも大切なのだと思います。

まとめ

民泊経営では、稼働率も大切です。

利益率も大切です。

しかし、それと同じくらい大切なのが、どんなゲストに泊まっていただくか。
ということです。

私自身、以前は「満室が正義」だと思っていました。

でも今は違います。

本当に大切なのは、「また来てほしい」と思えるゲストに選ばれる宿を作ること。

それが結果として、レビューにつながり、

利益につながり、長く続く民泊経営につながるのだと思います。

次回は、「良いゲストはどうやって集めるの？」
というテーマで、予約サイトの見せ方や施設づくりについてお話したいと思います。

投稿 民泊のホンネ④　―ゲスト選びの大切さ は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

民泊の適正稼働率とは？20％台でも成功と言える理由

こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。
前回は、民泊経営では「稼働率が高ければ儲かるわけではない」というお話をしました。

では今回は、「結局、民泊の適正稼働率は何％なの？」
というテーマについて考えてみたいと思います。

民泊を始めると、どうしても稼働率が気になります。

「稼働率70％を目指したい」
「80％いけば成功ですよね？」

そんな話を聞くこともあります。もちろん、稼働率は大切な指標です。

しかし、私自身は最近こう思うようになりました。
適正稼働率は、施設によって違う。

もっと言えば、稼働率だけで成功かどうかは判断できない。
ということです。

稼働率20％台でも成功している施設があった…

実は私が参加する前、当会主宰の市山さんから、佐賀県で運営している戸建民泊の話を聞きました。
その施設の稼働率は、月によっておおよそ20〜25％程度とのことでした。
最初に聞いた時、私は正直、「それって少し低くないですか？」と思いました。

しかし、詳しく聞いてみると印象が変わりました。

月商は約35万円。

そこから経費を差し引いても、手取りは20万円前後。

しかも、オーナー様は現地対応をほとんど行わず、運営はお任せに近い形です。
この話を聞いて、私は思いました。

稼働率20％台でも、毎月20万円前後が残るなら十分成功なのでは？

稼働率だけを見ると低く見えるかもしれません。
でも、利益率で見れば約50％前後。

オーナー様の手間も少なく、安定して利益が残っているのであれば、これは十分に良い運営だと思います。
この話を聞いた時、私の運営しているアパート民泊が利益率で下回っていたことに気づいたのです。

大切なのは「何％埋まったか」ではなく「いくら残ったか」

民泊経営では、稼働率が高いほど安心する気持ちはよく分かります。
私も最初はそうでした。
カレンダーが埋まっていると嬉しいですし、予約が入るたびに安心します。

でも、本当に大切なのは、

何泊売れたかではなく、いくら利益が残ったかです。

例えば、稼働率70％でも、単価が低く、1泊利用ばかりで清掃費やリネン費が多くかかっていれば、利益はあまり残らないかもしれません。
一方で、稼働率が25％でも、客単価が高く、連泊やグループ利用があり、経費を抑えられていれば、十分な利益が残ることもあります。

つまり、見るべきなのは稼働率だけではありません。

• 売上
• 利益
• 利益率
• 客単価
• 平均宿泊日数
• 清掃回数
• オーナー様の手間

これらをセットで考える必要があります。

住宅宿泊事業はそもそも上限がある

ここで忘れてはいけないのが、制度の違いです。
住宅宿泊事業、いわゆる民泊新法の場合、年間の営業日数は180日までと決まっています。

365日中180日なので、年間稼働率の上限は約49％です。

つまり、住宅宿泊事業では、そもそも年間70％や80％の稼働率を目指すことはできません。

そのため、住宅宿泊事業の場合は、「年間で何％稼働したか」だけではなく、
営業できる180日の中で、どれだけ単価と利益を確保できたか
を考える必要があります。

簡易宿所なら目標は変わる

一方で、簡易宿所や旅館業許可の施設は、営業日数の上限がありません。
そのため、住宅宿泊事業よりも高い稼働率を目指すことは可能です。

ただし、ここでも注意が必要です。
稼働率を上げるために宿泊単価を下げすぎると、売上は増えても利益が残りにくくなります。

特に福岡市内のように1泊利用が多いエリアでは、清掃回数やリネン費が増えやすいため、単純に稼働率だけを追いかけるのは危険です。
稼働率を上げることよりも、

利益が残る価格設定になっているかを確認することが大切です。

私なら「目標稼働率」より「目標利益」を決めます

もし今から民泊を始めるのであれば、私は最初に稼働率の目標を決めるよりも、

毎月いくら残したいか

を先に考えます。

例えば、

月10万円残したいのか。

月20万円残したいのか。

月30万円以上を目指すのか。

この目標によって、必要な売上も、宿泊単価も、必要な稼働率も変わってきます。

つまり、適正稼働率は最初から決まっているものではなく、
目標利益から逆算して決まるもの
だと思います。

稼働率は目的ではなく結果

今回で稼働率についてのシリーズは3回目になります。

私自身、民泊を始めた頃は稼働率ばかり気にしていました。

しかし今は、稼働率は目的ではなく結果だと考えています。

ゲストに選ばれる施設を作る。適正な価格設定をする。

清掃やリネン費などの経費を把握する。

連泊需要を意識する。

オーナー様の手間も含めて、無理のない運営体制を作る。

その結果として、稼働率や利益がついてくるのだと思います。

まとめ

民泊の適正稼働率に、絶対的な正解はありません。

稼働率20％台でも、利益がしっかり残っていれば成功と言える施設もあります。

反対に、稼働率70％でも、経費がかかりすぎて利益が残らなければ、見直しが必要です。

大切なのは、

稼働率を見ることではなく、稼働率の中身を見ること。

そして、

いくら売れたかではなく、いくら残ったかを見ること。

民泊経営では、数字に振り回されるのではなく、数字を味方につけることが大切だと感じています。

これから民泊を始める方も、すでに運営されている方も、ぜひ一度、

「自分の施設にとっての適正稼働率とは何か」

を考えてみてください。

民泊.hubでは、今後も現場で学んだリアルな数字や考え方を、ホスト目線でお届けしていきたいと思います。

投稿 民泊のホンネ③　―民泊の適正稼働率とは？ は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

民泊.hub in 九州が「オーナー審査制度」を導入する理由

みなさんこんにちは。
いつも民泊.hub in 九州をご利用いただき誠にありがとうござます。
「民泊.hub in 九州」の主宰の市山です。

今回は、2026年6月1日以降、民泊開業・運営サポートプランに導入していきます「オーナー審査制度」についてのお知らせいたします。

民泊.hub in 九州では、日々さまざまな方から民泊開業や運営に関するご相談をいただいております。
これまで多くのオーナー様と協力しながら、物件探し、事業計画、許認可取得、開業支援、運営代行までサポートしてまいりました。

その中で、多くのオーナー様とは良好な関係を築き、現在も継続して民泊経営をサポートさせていただいております。
しかし一方で、ごく一部ではありますが、契約内容が守られなかったり、相互の信頼関係を維持することが難しいケースも発生しております。

例えば、

• 契約に基づく費用のお支払いが行われない
• 契約範囲を超える業務を当然のように要求される
• 合意済みの内容を後から一方的に変更される
• スタッフに対する威圧的な言動やハラスメント行為が見受けられる
• 過度な値引き交渉を繰り返される

といったケースです。

私たちは民泊事業を通じて地域活性化や不動産活用に貢献したいと考えていますが、
そのためにはオーナー様と運営会社の双方が信頼関係のもとで協力し合うことが不可欠です。

そこで民泊.hub in 九州では、2026年6月よりオーナー様との良いパートナーシップを構築するため、
「オーナー審査制度」を導入することといたしました。

対象となるプランは「運営パートナープラン（旧運営代行サービス）」です。
運営を弊社にて受託する場合、オーナー様に受託内容をご説明し、オ－ナー様にとって弊社がパートナーとしてふさわしいかどうかを見極めていただきます。

オーナー様と私たちは同じ「ホスト」です

私たちは、オーナー様と運営会社は発注者と受注者という関係だけではないと考えています。
民泊事業において、オーナー様も私たちもゲストをお迎えする「ホスト」です。

オーナー様は施設を提供し、私たちは運営や集客、ゲスト対応を担当する。

役割は異なりますが、目指しているゴールは同じです。
だからこそ、どちらが上でも下でもありません。

「お金を払う側だから立場が上」
「運営会社だから言われたことは全て対応すべき」

そのような関係では、長期的に良い民泊経営を続けることは難しいと考えています。

私たちが大切にしているのは、契約書以上に信頼関係です。
お互いを尊重し、協力しながら事業を成長させていけることが、何より重要だと考えています。

実際にあった契約トラブル

これは私自身が実際に経験した出来事です。

数年前、福岡県在住のある方から、「老後は長崎県の離島で宿を経営したい」というご相談を受けました。
私はその方に離島をご紹介し、土地探しから事業計画、新築計画、許認可取得まで約2年近くサポートを行いました。

多くの時間と労力を費やし、いよいよ開業という段階になった時、突然その方から契約解除の申し出がありました。

理由は、

「やはり自分で運営したい」

というものでした。

もちろん、最終的な判断はオーナー様の自由です。

しかし、その時点までに専門知識や人的リソース、時間的コストが投入されており、双方に大きな影響が生じました。
最終的には協議の上で解決に至りましたが、この経験から私たちは大切なことを学びました。

それは、

契約だけでは事業は成立しない。信頼関係があってこそ、良い事業が成り立つ。

ということです。

オーナー審査制度について

オーナー審査制度は、資産額や年収などを審査するものではありません。

私たちが確認したいのは、

• 契約内容を理解し、遵守していただけるか
• 長期的な視点で民泊事業に取り組む意思があるか
• パートナーとして協力関係を築けるか
• 相互に敬意を持ってコミュニケーションができるか
• オーナーと私たちの相性

という点です。

民泊事業は短期間で成果が出るビジネスではありません。

物件取得、許認可、設備投資、集客、レビューの蓄積など、多くの時間と労力が必要になります。

だからこそ、同じ方向を向いて歩んでいけるオーナー様との協力関係を大切にしたいと考えています。

私たちがご一緒したいオーナー様

民泊.hub in 九州は、単に運営代行サービスを販売する会社ではありません。

私たちは、

• 民泊事業を真剣に考えている方
• 地域やゲストを大切にできる方
• 長期的な視点で事業を育てたい方
• パートナーとして協力し合える方

と一緒に事業を作り上げていきたいと考えています。
私たちの価値観や理念に共感していただける方には、全力でサポートいたします。

一方で、契約内容を尊重できない方や、相互の信頼関係を築くことが難しいと判断される場合には、運営パートナー契約をお断りすることがあります。
開業支援から運営支援に移る際、改めてオーナー様へのご面談をさせていただくことをあらかじめご了承くださいませ。

これは排除のためではありません。

オーナー様、運営会社、そして宿泊されるゲストの皆様が幸せになれる民泊経営を実現するためです。

民泊.hub in 九州は、これからも信頼を大切にしながら、オーナー様と共に持続可能な民泊経営を目指してまいります。

投稿 【お知らせ】オーナー審査開始のお知らせ は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

九州民泊ホストフェスに参加しました

みなさんこんにちは！民泊.hub in 九州の市山です。

今回、5月9日に九州民泊サロンさん主催の「九州民泊ホストフェス」に参加しました。

会場が福岡国際会議場でしたので、周辺は他のコンサートの影響もあり、当日は大渋滞を起こしていました。

若干遅刻してしまいましたが、この貴重な経験を少しでも皆さんと共有したいと思い、今回特別記事として記事にしたいと思います。

私たち民泊.hub in 九州の仲間たちも当フェスに参加させていただきました。

■ 九州民泊ホストフェスに参加しました‼

民泊ホストの方々や、民泊に参入しようとしている方々、「民泊」に興味がある方が福岡市にある福岡国際会議場に集まっていました。

私の目算では、大体500～600人ぐらいはいたのではないでしょうか？

20代ぐらいの方々から60代、70代の方々まで、男女比もあまり変わらない印象でした。

民泊に情熱をもって運営されている方々、民泊を事業として成功されている方などが登壇し、自身の経験について語る姿を見ていると、私もまだまだ努力が足りないなと感じました。

民泊フェスの内容に関することは他の方々も発信されていると思いましたので、今回は「私が感じたこと」を中心に発信したいと思います。

間違っていなかった「成功する秘訣

今回、私と数名でサロンに参加しました。

まず、登壇者の方々の物件を見ていて、共通していることがありました。

それは、

「開業資金にしっかりお金をかけている」

ということです。

実は、私が開業希望の方々との面談で、必ずお伝えしている言葉があります。

「開業資金をケチると、民泊はほぼ成功しませんよ」

という言葉です。

今回の登壇者の方々の宿泊施設を見てみると、やはり共通点がありました。

・物件改修費にしっかり費用をかけている
・サウナや薪ストーブ、水風呂など、今流行している設備を導入している
・家具やインテリアも新しく、“安さ”を感じさせない空間づくりをしている

そう、結局は「資金力」だけではなく、「どこに投資するか」が重要なのだと思います。

自分が泊まることを考えてほしい

私が民泊コンサルティングを進める中で、必ずホストの方に問いかける言葉があります。

「自分はここに泊まりたいですか？」

この一言です。

この言葉でわかるのは、ホスト自身の“本気度”です。

ほとんどのオーナー様は、

「泊まりたい！」

と答えます。

そう答えたホストの多くは、大変なことがありながらも、民泊を自分自身、もしくは私たちと一緒にうまく運営されています。

しかし、ごくまれに、

「自分は泊まらないですね」

という方もいらっしゃいます。

私たちからすると少し不思議なのですが、そのようなホストの方は、残念ながらほとんどうまくいっていません。

最終的には他責思考になり、

「立地が悪い」
「民泊市場が悪い」
「運営会社が悪い」

という話になり、いつの間にか民泊事業から撤退されてしまいます。

民泊は「お金がかかる事業」という認識を

今回の民泊フェスで私が感じたのは、私がこれまでコンサルティングを通じてお伝えしてきたことは、決して間違っていなかったということです。

民泊は、ただ部屋を貸せば利益が出る時代ではありません。

「どんな体験を提供するのか」
「なぜその宿に泊まりたいと思うのか」
「その宿だからこそ味わえる価値は何なのか」

そこまで考え抜かれた宿が、今の時代に選ばれているのだと改めて実感しました。

特に成功されているホストの方々は、単純に部屋を作っているのではなく、“世界観”を作っていました。

設備や家具、導線、写真、接客、地域とのつながり。

その一つひとつに「想い」と「投資」が入っている。

だからこそ、ゲストに伝わるのだと思います。

もちろん、最初から大きな資金を投じることは簡単ではありません。

しかし、「なるべく安く済ませたい」「最低限で始めたい」と考えすぎると、結果的に価格競争に巻き込まれ、運営自体が苦しくなってしまいます。

民泊は不動産業でありながら、同時に“サービス業”でもあります。

つまり、「安く泊まれる場所」を作るのではなく、

「また泊まりたい」

と思っていただける空間を作ることが重要なのです。

今回の九州民泊ホストフェスでは、多くの刺激と学びをいただきました。

そして何より、

「九州の民泊は、まだまだ面白くなる」

と強く感じました。

私たち民泊.hub in 九州も、これからさらに現場で経験を積みながら、オーナー様と一緒に“選ばれる民泊”を作っていきたいと思います。

今回お会いした皆様、運営関係者の皆様、本当にありがとうございました。

そして、これから民泊を始めたい方、すでに運営されている方々にとって、少しでも参考になれば幸いです。

今後とも、民泊.hub in 九州をよろしくお願いいたします。

投稿 九州民泊ホストフェスに参加しました は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。

第10回｜民泊の魅力と本質とは？収益を超える価値と運営のヒント

こんにちは、MAHOです。

「民泊は収益さえ上がれば成功」と思い、ビジネスとして始めたものの、運営を続ける中でどこか心が疲れている
――そんな感覚を抱いたことはありませんか？

実を言えば、私自身も同じような経験をしました。
数字は順調なのに、レビュー対応や清掃業務の積み重ねで、気持ちが追いつかなくなる瞬間があったのです。

民泊は、収益だけでは語れない“人とのつながり”や“地域との関係性”と向き合う場でもあります。
今回は、そうした視点から民泊運営を見つめ直し、「収益を超える価値」とは何かを一緒に考えてみたいと思います。

収益だけじゃ続けられないと気づいたとき

「民泊って儲かると思って始めたけど、最近疲れてきた」「レビュー対応も掃除も大変…」そんな声を聞くことがあります。数字は回っているのに、心がついてこない。

実際、民泊運営は“やってみないとわからない”ことの連続です。その中で、多くのオーナーがぶつかるのが「このまま続けていいのか？」という不安です。この記事では、民泊を運営する中で感じた“収益を超える価値”について考えます。

民泊がつなぐ“人の価値”｜収入を超えるやりがいとは

まず注目したいのが、民泊がもたらす「人とのつながり」です。単なる宿泊サービスを超えて、地域やゲストとの関係性に広がりが生まれます。

ゲストの声が励みになる

「初めて日本に来ました。あなたの部屋が最初の思い出です」
「子どもが大喜びでした。また来ます！」

こうしたレビューを読むと、金額以上の満足感が湧いてきます。それが次へのモチベーションにつながるのです。

地域とのつながりも広がる

たとえば、ご近所さんに清掃を依頼したり、地元のお店をゲストに紹介したり。民泊は地域に根ざした宿であり、コミュニティを育てる存在でもあります。

自分らしさを発揮する民泊運営へ

次に考えたいのは、「民泊＝自己表現の場」になるということ。誰かの運営ノウハウを真似るだけでなく、オーナーの個性が活きる瞬間が訪れます。

空間づくりや備品選びが自己表現に

コンセプト設計や、地元の工芸品・作家の作品を使った演出など、民泊は“見せたい世界観”を形にする場所。そこに宿泊者が共感し、記憶に残る体験が生まれます。

ゲストの反応が運営の喜びに変わる

何気ない備品の気配り、丁寧な説明文。それが「安心して泊まれました」という感謝に変わることで、オーナーも満たされていきます。

続けるための工夫｜心のリセットと効率化

どんな仕事も、続けるためには「無理をしない仕組みづくり」が不可欠です。民泊も例外ではありません。

外注・自動化をうまく取り入れる

たとえば以下のようなツールや代行サービスを活用することで、運営の負担を軽減できます：

• PMS（AirHost、Beds24など）
• メッセージ自動返信ツール
• 清掃代行サービス（地域により異なる）

自分を労わる仕組みを作る

• 週に1日は完全オフを確保
• 繁忙期が終わったら、自分への小さなご褒美を設定
• スケジュールを詰めすぎない運営方針にしましょう。

民泊の本質に立ち返る｜数字だけで測れない価値

私自身、民泊運営を通して強く感じているのは「民泊は人と人をつなぐサービス」であるということです。

収支ももちろん大切ですが、レビューや感謝の言葉の中には、数字では測れない“手応え”が確かにあります。

「運営して感じるのは、民泊は“人と人”の仕事。お金の先にある価値を届けたいと思っています。」

これから民泊を始める方、今まさに迷っている方へ。
自分のペースで、自分らしい形を見つけて、民泊の価値を長く届けていきましょう。

今回で第10回にわたって連載した「ゼロから始める民泊の教科書」は一旦連載終了します。
次回からは新しい連載が始まります！

これからも民泊に携わるすべての方々に役に立つ情報発信していきます。

「民泊」の事なら、ぜひ「民泊.hub in 九州」までご相談ください！

投稿 第10回｜民泊の魅力と本質とは？収益を超える価値と運営のヒント は 民泊.hub in 九州 に最初に表示されました。