民泊の適正稼働率とは？20％台でも成功と言える理由

こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。
前回は、民泊経営では「稼働率が高ければ儲かるわけではない」というお話をしました。

では今回は、「結局、民泊の適正稼働率は何％なの？」
というテーマについて考えてみたいと思います。

民泊を始めると、どうしても稼働率が気になります。

「稼働率70％を目指したい」
「80％いけば成功ですよね？」

そんな話を聞くこともあります。もちろん、稼働率は大切な指標です。

しかし、私自身は最近こう思うようになりました。
適正稼働率は、施設によって違う。

もっと言えば、稼働率だけで成功かどうかは判断できない。
ということです。

稼働率20％台でも成功している施設があった…

実は私が参加する前、当会主宰の市山さんから、佐賀県で運営している戸建民泊の話を聞きました。
その施設の稼働率は、月によっておおよそ20〜25％程度とのことでした。
最初に聞いた時、私は正直、「それって少し低くないですか？」と思いました。

しかし、詳しく聞いてみると印象が変わりました。

月商は約35万円。

そこから経費を差し引いても、手取りは20万円前後。

しかも、オーナー様は現地対応をほとんど行わず、運営はお任せに近い形です。
この話を聞いて、私は思いました。

稼働率20％台でも、毎月20万円前後が残るなら十分成功なのでは？

稼働率だけを見ると低く見えるかもしれません。
でも、利益率で見れば約50％前後。

オーナー様の手間も少なく、安定して利益が残っているのであれば、これは十分に良い運営だと思います。
この話を聞いた時、私の運営しているアパート民泊が利益率で下回っていたことに気づいたのです。

大切なのは「何％埋まったか」ではなく「いくら残ったか」

民泊経営では、稼働率が高いほど安心する気持ちはよく分かります。
私も最初はそうでした。
カレンダーが埋まっていると嬉しいですし、予約が入るたびに安心します。

でも、本当に大切なのは、

何泊売れたかではなく、いくら利益が残ったかです。

例えば、稼働率70％でも、単価が低く、1泊利用ばかりで清掃費やリネン費が多くかかっていれば、利益はあまり残らないかもしれません。
一方で、稼働率が25％でも、客単価が高く、連泊やグループ利用があり、経費を抑えられていれば、十分な利益が残ることもあります。

つまり、見るべきなのは稼働率だけではありません。

  • 売上
  • 利益
  • 利益率
  • 客単価
  • 平均宿泊日数
  • 清掃回数
  • オーナー様の手間

これらをセットで考える必要があります。

住宅宿泊事業はそもそも上限がある

ここで忘れてはいけないのが、制度の違いです。
住宅宿泊事業、いわゆる民泊新法の場合、年間の営業日数は180日までと決まっています。

365日中180日なので、年間稼働率の上限は約49％です。

つまり、住宅宿泊事業では、そもそも年間70％や80％の稼働率を目指すことはできません。

そのため、住宅宿泊事業の場合は、「年間で何％稼働したか」だけではなく、
営業できる180日の中で、どれだけ単価と利益を確保できたか
を考える必要があります。

簡易宿所なら目標は変わる

一方で、簡易宿所や旅館業許可の施設は、営業日数の上限がありません。
そのため、住宅宿泊事業よりも高い稼働率を目指すことは可能です。

ただし、ここでも注意が必要です。
稼働率を上げるために宿泊単価を下げすぎると、売上は増えても利益が残りにくくなります。

特に福岡市内のように1泊利用が多いエリアでは、清掃回数やリネン費が増えやすいため、単純に稼働率だけを追いかけるのは危険です。
稼働率を上げることよりも、

利益が残る価格設定になっているかを確認することが大切です。

私なら「目標稼働率」より「目標利益」を決めます

もし今から民泊を始めるのであれば、私は最初に稼働率の目標を決めるよりも、

毎月いくら残したいか

を先に考えます。

例えば、

月10万円残したいのか。

月20万円残したいのか。

月30万円以上を目指すのか。

この目標によって、必要な売上も、宿泊単価も、必要な稼働率も変わってきます。

つまり、適正稼働率は最初から決まっているものではなく、
目標利益から逆算して決まるもの
だと思います。

稼働率は目的ではなく結果

今回で稼働率についてのシリーズは3回目になります。

私自身、民泊を始めた頃は稼働率ばかり気にしていました。

しかし今は、稼働率は目的ではなく結果だと考えています。

ゲストに選ばれる施設を作る。適正な価格設定をする。

清掃やリネン費などの経費を把握する。

連泊需要を意識する。

オーナー様の手間も含めて、無理のない運営体制を作る。

その結果として、稼働率や利益がついてくるのだと思います。

まとめ

民泊の適正稼働率に、絶対的な正解はありません。

稼働率20％台でも、利益がしっかり残っていれば成功と言える施設もあります。

反対に、稼働率70％でも、経費がかかりすぎて利益が残らなければ、見直しが必要です。

大切なのは、

稼働率を見ることではなく、稼働率の中身を見ること。

そして、

いくら売れたかではなく、いくら残ったかを見ること。

民泊経営では、数字に振り回されるのではなく、数字を味方につけることが大切だと感じています。

これから民泊を始める方も、すでに運営されている方も、ぜひ一度、

「自分の施設にとっての適正稼働率とは何か」

を考えてみてください。

民泊.hubでは、今後も現場で学んだリアルな数字や考え方を、ホスト目線でお届けしていきたいと思います。

投稿者プロフィール

主宰：市山賢佑
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