稼働率が高ければ儲かるのか

稼働率が高ければ儲かっているの？

こんにちは！民泊.hubのSAYAKAです。
前回は「稼働率とは何か？」についてお話しました。

民泊を始めようと考えている方や、すでに運営されている方の中には、
「稼働率は高ければ高いほど良い」
と思われている方も多いのではないでしょうか。

もちろん稼働率は重要な指標です。

しかし、4年間アパート民泊を運営してきた私自身の経験から言うと、

稼働率が高い＝儲かる

とは限りません。

今回は、私が実際に運営してきた中で感じた「稼働率と利益率の違い」についてお話したいと思います。

稼働率80％でも利益が残らないことがある

例えば、1泊8,000円のお部屋があったとします。
1か月30日のうち24日予約が入れば、稼働率は80％です。
数字だけを見ると、とても優秀な施設に見えます。

しかし、その24泊がすべて1泊利用だった場合はどうでしょうか。
ゲストが入れ替わるたびに、

  • 清掃費
  • リネン費
  • アメニティ補充
  • ゴミ回収
  • メッセージ対応

などのコストや手間が発生します。

特に福岡市内は、

  • 出張利用
  • ライブ・イベント利用
  • 韓国や台湾からの短期旅行

などが多く、1泊利用が中心になるエリアも少なくありません。

予約はたくさん入っているのに、思ったほど利益が残らない。
これは実際の民泊運営ではよくある話です。

売上よりも大切な「限界利益」という考え方

私自身、運営を始めたばかりの頃は稼働率ばかり気にしていました。
「今月は何泊売れたか」
「稼働率は何％か」
そんなことばかり考えていたように思います。

しかし、運営を続ける中で見る数字が変わってきました。

それは、

「1泊増えた時にいくら利益が残るのか」

という考え方です。

経営ではこれを「限界利益」と呼びます。

少し難しく聞こえるかもしれませんが、考え方はとてもシンプルです。

例えば、

項目金額
宿泊料金8,000円
OTA手数料▲1,200円
清掃費▲3,500円
リネン代▲800円
消耗品費▲300円

この場合、売上は8,000円ですが、実際に残る利益は2,200円程度です。

つまり、
「1泊予約が増えた！」
と喜んでも、利益は意外と少ないことがあります。

だからこそ、単純に稼働率だけを追いかけるのではなく、

1泊あたりの利益がどれだけ残るのか

を考えることが大切だと感じています。

連泊需要を獲得した方が利益率は高くなる

ここで注目したいのが「連泊」です。

例えば、
1泊8,000円のお客様が3組宿泊した場合と、
3連泊24,000円のお客様が1組宿泊した場合。
売上は同じ24,000円です。

しかし実際には、

  • 清掃回数
  • リネン交換回数
  • メッセージ対応回数
  • チェックイン対応回数

が大きく変わります。

つまり、同じ売上でも利益率は連泊の方が高くなるのです。
私自身、最近は「どうすれば連泊してもらえるか」を考えるようになりました。

連泊需要を生み出すための工夫

連泊を増やすためには、短期旅行だけでなく「滞在」を意識した施設づくりが必要です。

例えば、

  • キッチンを充実させる
  • 洗濯機や乾燥機を設置する
  • 長期滞在向けの案内を作る
  • ワーケーション利用を意識する
  • ファミリーやグループ向けにする

こうした工夫によって、「1泊だけの宿」ではなく、「数日間滞在したくなる宿」へ変わっていきます。

戸建民泊に注目している理由も、実はここにあります。

ファミリー旅行やグループ旅行は連泊との相性が良く、結果として利益率の改善につながりやすいからです。

稼働率だけを追いかけない民泊経営を

民泊を始めると、どうしても稼働率が気になります。
しかし、運営を続けて感じるのは、

大切なのは「何％埋まったか」ではなく、「いくら利益が残ったか」だということです。

そのため私は現在、

  • 稼働率
  • 客単価
  • 平均宿泊日数
  • 利益率
  • 清掃回数

をセットで確認するようにしています。

民泊は宿泊業であると同時に経営でもあります。

数字の見方を少し変えるだけで、施設運営の方向性も大きく変わるかもしれません。

次回予告

ここまで読むと、

「じゃあ稼働率は何％あれば良いの？」

という疑問が出てくると思います。

次回は、

『民泊の適正稼働率とは？』

をテーマに、

  • 住宅宿泊事業
  • 簡易宿所
  • アパート民泊
  • 戸建民泊

それぞれの違いも交えながら解説していきたいと思います。

それではまた次回お会いしましょう！

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