3階建て一戸建てで民泊はできる？安全対策と確認点

３階建てだから不可、ではありません

こんにちは、SAYAKAです。福岡市内で中古の一戸建てを購入し、民泊を運営しています。先日「３階建ての戸建てでも民泊はできますか」と聞かれました。答えは、できます。ただし、建物が３階建てという情報だけでは、営業できるかも改修費も決められません。

私なら最初に、３階をゲストが使うのか、寝室にするのか、それとも立ち入らない私用部分にするのかを決めます。同じ建物でも使い方で必要な安全措置が変わるからです。「３階建て」と「３階を宿泊に使う」を分けて考えるだけで、確認すべきことが見えてきます。

まず営業方法と、使う階を決める

福岡市の案内では、戸建てで宿泊サービスを行うには、旅館業法の許可か住宅宿泊事業法の届出が必要です。住宅宿泊事業は年間の宿泊日数が180日以内。年間を通して営業したいなら旅館業の許可を検討します。選ぶ制度が違えば、建築・消防・手続きの確認先も変わります。

住宅宿泊事業の安全措置では、宿泊者が使う部分を３階以上に設けないことが原則です。ただし、一律に３階を使えないわけではありません。福岡県の手引きには、耐火建築物の場合のほか、延べ面積が200㎡未満で、所定の警報設備を設け、階段など上下をつなぐ部分を壁や戸で区画する場合などの例外が示されています。

ここでの200㎡は、なんとなく「宿泊に使う部屋だけ」を測る数字ではありません。建物の延べ面積と、宿泊室・宿泊者使用部分の面積は別々に確認します。建物が小さくても、開放的なリビング階段などがあると、区画の工事が必要になる可能性があります。写真だけで判断せず、各階の平面図と現状を照らし合わせることが欠かせません。

消防設備は「小さい家だから簡単」と決めつけない

消防法令上の扱いも、家主が同居するか、宿泊室の広さ、何人・何組が泊まるかなどで変わります。自動火災報知設備、消火器、誘導灯などの要否や設置方法は、管轄の消防署に図面を見てもらって確認したいところです。市販の住宅用火災警報器を付ければ必ず足りる、とは考えない方が安全です。

３階建てでも、条件を満たせば簡易な方式の自動火災報知設備が認められる例はあります。ただ、その可否を「３階建てなら全部同じ」とは言えません。必要な設備だけでなく、避難経路が分かりやすいか、停電時にどう避難するかも確認します。宿泊者は家の間取りを知りません。私たちが迷わない階段でも、初めて来た人には違って見えます。

たとえば家主が同じ住宅に住み、宿泊室の合計が50㎡以下なら、住宅宿泊事業の一部の安全措置は適用されません。一方、家主不在で一棟を貸すなら同じ説明は使えません。ネットで見つけた「この設備で大丈夫」という事例を、そのまま自分の物件に当てはめるのは危険です。１階から３階までの使い方、避難口、間仕切りの有無を具体的に伝えて判断を受けます。